題：還貸潮下，警惕“經(jīng)營貸轉(zhuǎn)房貸”金融風(fēng)險(xiǎn)

作者 付永生 上海市光明律師事務(wù)所

隨著房地產(chǎn)市場的回暖，市場上出現(xiàn)一些所謂的專業(yè)助貸公司，不斷向消費(fèi)者推介房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸，表示能幫購房者節(jié)省貸款利息。

(資料圖片)

相關(guān)公司不斷誘導(dǎo)消費(fèi)者使用中介過橋資金結(jié)清房貸，再到銀行辦理經(jīng)營貸歸還過橋資金。

筆者認(rèn)為，這種“轉(zhuǎn)貸”行為存在很大風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)加強(qiáng)治理。

如何定義“轉(zhuǎn)貸”行為？

當(dāng)前，國家為支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對經(jīng)營貸和房貸利率進(jìn)行了區(qū)別。經(jīng)營貸利率低于首套房按揭貸款利率，更遠(yuǎn)低于二套房貸款利率。以公司名義申請的經(jīng)營貸利率在3%-4%，而房貸利率在5.5%-6%，中間存在較大利率差。

在此背景下，一些中介司似乎發(fā)現(xiàn)一個(gè)新“商機(jī)”：即購房者購買房屋時(shí)，如果想全款買房但又缺少部分資金時(shí)，所謂的助貸公司就幫忙行期“墊付”部分資金。待購房者購房成功，產(chǎn)證辦好后。助貸公司再用購房者名義注冊一個(gè)皮包公司，再套取低利率的經(jīng)營貸。

為了顯得真實(shí)，這種助貸中介公司會幫助消費(fèi)者偽造一個(gè)皮包公司，包括相關(guān)的資金流水和大量日常經(jīng)營合同。助貸公司協(xié)助購房者以皮包公司經(jīng)營需要的名義，向銀行申請經(jīng)營貸。為增強(qiáng)貸款成功的機(jī)率，公司用購房者購買的房產(chǎn)作為抵押。一旦貸款成功，購房者就可以先將本息還給助貸公司，然后再還銀行的經(jīng)營貸。

另外，如果有的購房者已購買房產(chǎn)，且正在還房貸，按照助貸公司的宣傳，公司也可以幫其提前還清利率較高的房貸，再注冊公司，申請利率較低的經(jīng)營貸。

需警惕轉(zhuǎn)貸存在巨大風(fēng)險(xiǎn)

按照相關(guān)規(guī)定，國家始終禁止經(jīng)營貸流入房地產(chǎn)市場，禁止經(jīng)營貸資金用于炒股炒樓等投資行為，只能用于公司日常生產(chǎn)和經(jīng)營。

住建部等三部委制訂的《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》要求嚴(yán)查空殼公司，對工商注冊、企業(yè)經(jīng)營、納稅情況等各類信息進(jìn)行交叉驗(yàn)證，要求經(jīng)營貸要與企業(yè)年度經(jīng)營收入、資金流水等實(shí)際經(jīng)營情況相匹配。要求銀行不得因抵押充足而放松對真實(shí)貸款需求的審查，要加大力度審查購房不滿一年、公司成立或股權(quán)轉(zhuǎn)讓不滿一年的經(jīng)營貸。

因此，如果購房者面臨首要的一種風(fēng)險(xiǎn)是，在申請經(jīng)營貸過程中，銀行一旦不予放貸，購房者只能另外借款，用來償還助貸機(jī)構(gòu)的貸款。

經(jīng)營貸和房貸不同，房貸是長期貸款，一般10年到30年的期限。而經(jīng)營貸一般是臨時(shí)性短期貸款，期限在1年到3年左右。如果經(jīng)營貸貸款成功，當(dāng)期限快屆滿時(shí)，購房者不一定能續(xù)貸成功。從銀行貸中貸后管理角度來看，申請人在申請貸款時(shí)，都要書面承諾不會用于購房，如果挪用資金，銀行可以要求申請人一次性提前還貸。

從類似助貸公司等中介機(jī)構(gòu)的角度分析，目前銀行在和相關(guān)中介合作時(shí)，優(yōu)先會從“白名單”中選擇。銀行對于個(gè)別業(yè)務(wù)快速增長的中介機(jī)構(gòu)也會進(jìn)一步加強(qiáng)審查。中介公司一旦違規(guī)辦理經(jīng)營貸，將失去和銀行合作的機(jī)會。如果銀行“順藤摸瓜”，從違規(guī)中介機(jī)構(gòu)查出部分違規(guī)的申請者，申請者將要承擔(dān)違約責(zé)任。

總之，作為普通購房者，一般不太了解經(jīng)營貸和房貸的區(qū)別，更不了解其中風(fēng)險(xiǎn)。只有專門的機(jī)構(gòu)才了解其中的門道，并開發(fā)出相關(guān)“產(chǎn)品”。

因此要扼制此類“轉(zhuǎn)貸”現(xiàn)象，我們要在加強(qiáng)銀行風(fēng)控、抽查銀行經(jīng)營貸等措施之外，可考慮在房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、各大商業(yè)銀行網(wǎng)店張貼風(fēng)險(xiǎn)提示書、告知單，重點(diǎn)提醒經(jīng)營貸轉(zhuǎn)房貸的定義、危害和法律責(zé)任。

此外，所謂有需求才有市場。正是因?yàn)榻?jīng)營貸與房貸存在利率差，才存在著助貸公司的生存土壤。為了穩(wěn)定房地產(chǎn)金融秩序，同時(shí)也為了支持民生，鼓勵(lì)房地產(chǎn)的良性發(fā)展，建議后續(xù)政策也可以考慮進(jìn)一步降低房貸利率。(中新經(jīng)緯APP)

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