題：開(kāi)年迎“回暖”，一線房地產(chǎn)市場(chǎng)將怎么走

作者 夏磊 國(guó)海證券研究所聯(lián)席所長(zhǎng)

【資料圖】

一線城市總體韌性強(qiáng)，開(kāi)年有回暖跡象

從新房市場(chǎng)來(lái)看，春節(jié)后北京樓市率先升溫，這主要和推盤(pán)節(jié)奏有關(guān)。2023年春節(jié)后一周，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市的商品房成交面積同比增速分別為33.0%、-28.8%、-46.0%和-43.4%，以上四城中，北京銷(xiāo)售水平超過(guò)2022年同期。

二手房市場(chǎng)則延續(xù)了開(kāi)年回暖趨勢(shì)，尤其是廣、深兩地的二手房市場(chǎng)反彈明顯。2023年1月，北京、上海、廣州、深圳四地二手房住宅銷(xiāo)售套數(shù)環(huán)比增速分別-3.3%、-37.5%、63.8%和-32.2%，廣州二手房市場(chǎng)回暖明顯。

數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)后一周，北京、上海、廣州、深圳二手房成交量同比增速分別為-7%、-7%、43%和44%，帶看量同比增速分別為-39%、-29%、-16%和18%，除廣州延續(xù)回暖趨勢(shì)外，深圳市場(chǎng)也開(kāi)始反彈。

二手房的價(jià)格顯現(xiàn)止跌企穩(wěn)。1月，貝殼50城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.2%，這是自2021年8月連續(xù)17個(gè)月環(huán)比下跌以來(lái)的首次止跌。北京、上海、廣州、深圳價(jià)格指數(shù)環(huán)比增幅分別為1.5%、0.1%、1.5%、-0.1%。

房貸利率對(duì)購(gòu)房需求有明顯影響

雖然近兩年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整，但一線城市并未出臺(tái)實(shí)質(zhì)性放松政策，對(duì)樓市影響有限。

2022年下半年，全國(guó)供需兩端政策持續(xù)發(fā)力，因城施策力度加大，對(duì)剛性和改善性住房需求支持持續(xù)加大。一線城市以局部微調(diào)放松為主，政策未出現(xiàn)較大尺度優(yōu)化。

此外，房貸利率變化對(duì)市場(chǎng)購(gòu)房需求有明顯影響。據(jù)中指院2022年12月置業(yè)意愿調(diào)查顯示，限貸放松和下調(diào)房貸利率是促進(jìn)購(gòu)房需求入市的兩大政策。

2023年1月，央行、銀保監(jiān)會(huì)建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長(zhǎng)效機(jī)制。2023年1月20日，貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)為：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.30%，我們認(rèn)為北京、上海、深圳、廣州四大一線城市不管是LPR報(bào)價(jià)，還是息率加點(diǎn)，未來(lái)利率降低的空間仍然較大。

一線城市供給缺口大

從供給端看，一線城市當(dāng)前供給缺口大，需要新盤(pán)快速入市，以維持供需平衡下的房?jī)r(jià)穩(wěn)定。

2023年，一線城市土地供求規(guī)模大幅下降。受市場(chǎng)下行影響，2022年，一線城市四輪集中供地共268宗，同比下降36.2%，但總體流拍率為7%，相較于2021年的22%降幅明顯。四次集中供地出讓金額達(dá)到6375.9億元，同比降幅為3.3%。

眾所周知，限購(gòu)和限貸是影響一線城市購(gòu)房需求的主要因素，但大幅調(diào)整幾率較小。目前，一線城市政策優(yōu)化空間大，運(yùn)用得當(dāng)會(huì)有效提振市場(chǎng)。如首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、普宅非普宅界定標(biāo)準(zhǔn)，均存在調(diào)整空間。

從市場(chǎng)來(lái)看，當(dāng)前一線城市限購(gòu)政策以局部微調(diào)為主，政策調(diào)整幅度較小。如北京調(diào)整了通州臺(tái)湖、馬駒橋地區(qū)商品住房限購(gòu)政策。而上海、廣州、深圳限購(gòu)未見(jiàn)明顯調(diào)整。

我們認(rèn)為，首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，且二套房首付比例較高，這對(duì)市場(chǎng)中一部分合理的換房改善需求容易形成誤傷。

當(dāng)前，高能級(jí)城市二套房首付比例普遍偏高。如北京普宅60%，非普宅80%；上海普宅50%，非普宅70%，深圳普宅70%，非普宅80%。

以上海為例，超過(guò)140平方米的住宅為非普通住宅。在面積低于140平方米情況下，以住宅所處位置和房?jī)r(jià)來(lái)區(qū)分，內(nèi)環(huán)以?xún)?nèi)按照房?jī)r(jià)450萬(wàn)元為分界，內(nèi)環(huán)和外環(huán)之間以310萬(wàn)元為分界，外環(huán)之外以230萬(wàn)元為分界。如果換房置業(yè)改善需求，一般總價(jià)很難滿足普宅要求，多數(shù)要支付70%的首付比例。以浦東北蔡的一套正常三居室為例，總價(jià)一般800-1100萬(wàn)元，首付需560-770萬(wàn)元，換房群體的壓力較大。

土地市場(chǎng)靈活調(diào)整

當(dāng)前，一線城市房地產(chǎn)的土拍規(guī)則也在逐步優(yōu)化，在增加對(duì)房企吸引力的同時(shí)，提高了居民購(gòu)房安全感。

具體來(lái)看，一是增加了供應(yīng)批次。北京將集中供地批次調(diào)整為5次，上海、廣州、深圳調(diào)整為4次。

二是提高了現(xiàn)房銷(xiāo)售比重。北京2022年第三批次供地共推出18宗地塊，其中13宗地、超過(guò)70%項(xiàng)目設(shè)置了競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積環(huán)節(jié)。

三是提升了供給地塊質(zhì)量。如上海2022年第二批次供地中，核心城區(qū)地塊占比高達(dá)15%。

四是建立擬出讓地塊清單公布制度。每次公開(kāi)詳細(xì)清單對(duì)應(yīng)擬出讓時(shí)間段原則上不少于3個(gè)月，給市場(chǎng)主體充足的時(shí)間預(yù)期限制，有助于促進(jìn)供地工作更好開(kāi)展。

五是積極盤(pán)活存量項(xiàng)目。在2022年新供地塊大幅減少背景下，加快已供未開(kāi)發(fā)地塊的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，積極盤(pán)活存量未售項(xiàng)目，是維持一線城市房?jī)r(jià)穩(wěn)定的關(guān)鍵。(中新經(jīng)緯APP)

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