房地產(chǎn)債市的“火”，這一次燒到了中國奧園身上。

11月17日，中國奧園境內(nèi)公司債價格大幅下跌，其中“19奧園02”兩次觸發(fā)臨時停牌，跌幅達到34.38%。第二天，該“奧園債”繼續(xù)狂跌，觸發(fā)臨時停牌，截至當日下午3點，跌幅達到27.07%，最新價41.46元。其中盤面出現(xiàn)998手賣一報價38元，最終卻無人問津。

根據(jù)計算，中國奧園的債券價格在兩天內(nèi)跌幅超過了50%。

（截圖來源：東方財富）

面對債市異動，中國奧園并未做出官方回應(yīng)，有高管表示一切以上市公告為準。直到11月18日，中國奧園官方公告未做出任何關(guān)于債市大幅下跌的回應(yīng)。

據(jù)了解，中國奧園境內(nèi)債大跌當天，該公司部分臨近到期的境外美元債同樣遭到拋售，多只美元債的報價較發(fā)行價格下跌超7成，目前成交價格僅在30美元左右徘徊，投資回報的收益率已經(jīng)超過1000%。

值得一提的是，中國奧園的美元債價格，已經(jīng)與藍光發(fā)展、新力控股等實質(zhì)違約的房企相當。

AI財經(jīng)社注意到，中國奧園境內(nèi)債大跌的前一天，公司遭遇評級大幅下調(diào)，從10月中旬至今，多家評級公司對于中國奧園的后市發(fā)展，以及未來債市兌付情況評價消極，并不看好。

11月初，國際評級機構(gòu)惠譽曾宣布，將中國奧園的長期外幣發(fā)行人違約評級（IDR）從“BB”下調(diào)至“B+”，展望“負面”。將中國奧園的高級無抵押評級及其未償付美元高級無抵押票據(jù)的評級從“BB-”下調(diào)至“B+”，回收率評級為“RR4”。

在惠譽看來，面對資本市場的較大波動，中國奧園的財務(wù)靈活性會不斷下降。惠譽還表示，最新的企業(yè)評級標準公布后，將其所有評級從評級觀察名單中移除。

11月16日，標普對中國奧園再次做出評級下調(diào)，被市場人士稱為是一次“自由落體式”的下調(diào)。當天，標普將中國奧園的長期發(fā)行人信用評級從“B”下調(diào)至“CCC”，并將該公司未償高級無抵押票據(jù)的長期發(fā)行評級從“B-”下調(diào)至“CCC-”。

相比惠譽的評級和評價，標普對待中國奧園的態(tài)度更加消極。

對于這次評級的下調(diào)，標普認為中國奧園無法獲得現(xiàn)有現(xiàn)金余額償還債務(wù)，面對即將到期的大量債務(wù)，以及現(xiàn)金能力減弱，該公司可能面臨巨大的短期流動性壓力，并且還明確指出，中國奧園2022年還有大量外部債務(wù)到期。

據(jù)了解，中國奧園在2022年1月就有兩筆美元債到期，共計6.88億美元，相當于人民幣43.86億元。除此之外，在6月和9月，分別還有2億美元、2.5億美元到期債務(wù)，約等于28.69億人民幣。

此外，標普還認為中國奧園還需要在明年支出60-80億元人民幣，用于減少少數(shù)股東權(quán)益。綜合來看，單是明年的這兩項支出就在132.55-152.55億元之間。

盡管中國奧園近期正在處置資產(chǎn)回籠資金，但也并不被看好。據(jù)了解，此前中國奧園計劃出售物業(yè)公司奧園健康以回籠資金，但是卻遭到二股東阻撓，后者反對拆賣。

就在“奧園債”大跌的前幾天，中國奧園還在一天內(nèi)出售了兩個項目。一個是位于香港的物業(yè)，回籠9億港元，另外其還轉(zhuǎn)讓了廣州東塱村舊村項目公司49%的股權(quán)，具體金額并未披露。

中國奧園的“錢緊”，已經(jīng)擺在了明面上。

標普認為中國奧園的資產(chǎn)處置執(zhí)行，有很大的不確定性，距離2022年1月的美元債，目前已經(jīng)僅剩不足3個月的時間。

目前來看，中國奧園的業(yè)績銷售，也面臨著當前房地產(chǎn)市場下滑挑戰(zhàn)。10月份，國慶期間表現(xiàn)強勁的中國奧園，當月銷售額雖然達到101.3億元，但同比下降近50%。前十月雖然實現(xiàn)了約1086.3億元的銷售額，但是距離2021年1500億的目標，差距較遠。

面對當前房地產(chǎn)市場的不景氣，標普對中國奧園未來的銷售狀況同樣表示擔憂，預(yù)計其在2021年和2022年的合同銷售額將下降3%-5%。

對于中國奧園來講，除了面對房地產(chǎn)市場下滑的調(diào)整，同樣還有“三道紅線”轉(zhuǎn)綠的壓力。數(shù)據(jù)顯示，中國奧園2021年上半年的凈負債率80.7%，現(xiàn)金短債比1.3倍，剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負債率78.5%，踩線一條。

中國奧園除了面臨2022年到期的大量債務(wù)外，管理層還希望能夠在明年實現(xiàn)“三道紅線”全綠標準，但目前來看，這一目標的實現(xiàn)并不簡單。