2020年，房地產(chǎn)行情火熱。民營(yíng)房企借了大量債務(wù)，盲目擴(kuò)大規(guī)模。當(dāng)時(shí)的普遍情況是，企業(yè)擁有一塊錢卻要干五塊錢的事。

(資料圖片)

2020年，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)亂象叢生。有的企業(yè)，一個(gè)投資10億元的項(xiàng)目，啟動(dòng)資金不到3000萬(wàn)元，即一塊錢干三十多塊錢的事情。它們通過(guò)“巧妙”設(shè)計(jì)，一層層放大借貸金額來(lái)滿足資金需求；有的企業(yè)，從拿地到銷售，不足兩月。明知工程質(zhì)量差，也要極速周轉(zhuǎn)；有的企業(yè)，用各種手段夸張業(yè)績(jī)、美化報(bào)表，上市融資。

2020年下半年開(kāi)始，金融監(jiān)管層適時(shí)強(qiáng)化了監(jiān)管。從房企的三道紅線（即剔除預(yù)收款項(xiàng)后資產(chǎn)負(fù)債率不超過(guò)70%、凈負(fù)債率不超過(guò)100%、現(xiàn)金短債比大于1），到銀行的兩道紅線（根據(jù)銀行的規(guī)模和性質(zhì)，銀行需要滿足監(jiān)管層限定的房地產(chǎn)貸款占總貸款的比例、個(gè)人住房貸款占總貸款的比例），諸多政策控制房企的融資擴(kuò)張，同時(shí)抑制居民的購(gòu)房沖動(dòng)。

房地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)時(shí)間持續(xù)大幅上漲，對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)至少會(huì)產(chǎn)生以下八點(diǎn)危害：

第一，生產(chǎn)成本上升，降低出口產(chǎn)品的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。

第二，生產(chǎn)成本上升，制造業(yè)利潤(rùn)微薄，導(dǎo)致制造業(yè)空心化。

第三，試錯(cuò)成本上升，實(shí)體經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新活力下降。

第四，生育成本上升，晚婚少育，加劇人口老齡化。

第五，貧富差距加大，城鄉(xiāng)差距加大，人民幸福感下降。

第六，價(jià)值觀扭曲，踏實(shí)奮斗的意義下降，投機(jī)風(fēng)潮盛行。

第七，階級(jí)固化加強(qiáng)，年輕人機(jī)會(huì)加少，導(dǎo)致躺平。

第八，金融風(fēng)險(xiǎn)不斷積聚。

所以，“房住不炒”，必須堅(jiān)持，毫不動(dòng)搖。

目前，調(diào)控效果已經(jīng)顯現(xiàn)。2022年房地產(chǎn)交易量顯著萎縮。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年上半年住宅銷售面積同比下降26.6%，銷售金額同比下降31.8%。2022年6月，鄭州、哈爾濱、石家莊等省會(huì)城市的新建商品房?jī)r(jià)格指數(shù)已經(jīng)低于2020年6月。

然而，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)又非常重要。多項(xiàng)權(quán)威測(cè)算顯示，2020年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈在GDP中占比超過(guò)15%；而且我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭實(shí)物資產(chǎn)中，70%以上是住房資產(chǎn)。

如今，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)走到了十字路口。中國(guó)房地產(chǎn)將走向何方？房?jī)r(jià)是漲是跌？大家眾說(shuō)紛紜。無(wú)論采用何種分析框架，先要明晰事實(shí)。所以，我們總結(jié)了中國(guó)房地產(chǎn)三個(gè)重要但并非人盡皆知的真相。

1、中國(guó)已經(jīng)不缺房子，但缺好房子。

2、什么樣的住宅是好資產(chǎn)？

3、房地產(chǎn)行業(yè)不會(huì)長(zhǎng)期大幅萎縮。

中國(guó)已經(jīng)不缺房子，但缺好房子

中國(guó)人民銀行于2019年10月對(duì)城鎮(zhèn)居民開(kāi)展了一項(xiàng)調(diào)查。調(diào)查顯示，我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房擁有率達(dá)到96%。

這個(gè)數(shù)值看似遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了眾多發(fā)達(dá)國(guó)家的數(shù)據(jù)。2019年，美國(guó)住房自有率為65%，日本和英國(guó)約為60%，韓國(guó)和法國(guó)約為58%，德國(guó)45%。只有新加坡可以和我國(guó)媲美，新加坡的住房自有率達(dá)到了90%。

然而，中國(guó)人民銀行的數(shù)據(jù)口徑和上文其他國(guó)家并不相同。如果一個(gè)人在北京工作，在老家縣城擁有一套住房，也算擁有住房。盡管如此，96%的住房擁有率仍然表明，中國(guó)已經(jīng)不缺房子。

其他數(shù)據(jù)也能支持這個(gè)觀點(diǎn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均居住面積為36.6平方米。住建部公布的數(shù)據(jù)顯示，2019年該數(shù)值為39.8平方米。

所以從總量看，中國(guó)城鎮(zhèn)住宅并不短缺。但是中國(guó)城鎮(zhèn)住宅中優(yōu)質(zhì)房子占比小，未來(lái)很可能無(wú)法滿足城鎮(zhèn)居民的改善性需求。

首先，在中國(guó)城鎮(zhèn)住宅中，建于1995年之后的商品住宅占比小。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1995年-2021年全國(guó)商品房竣工總面積為173.8億平方米。但是商品房中不僅包括住宅，還包括商場(chǎng)、辦公樓等。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局沒(méi)有給出以上時(shí)段完整的商品住宅竣工面積。

我們根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)推算，1995年-2021年竣工的商品住宅總面積約為130.7億平方米。因此，中國(guó)城鎮(zhèn)住宅中僅有不到40%是建于1995年之后的商品房（具體測(cè)算見(jiàn)尾注1）。

剩余的60%，要么房齡大于27年，要么是自建房、回遷房等性質(zhì)的住房。這些住宅都難言優(yōu)質(zhì)，而且其中有些住宅根本無(wú)法交易。

筆者走訪了北京一些房齡30年以上的老房子。這些住宅樓間距普遍較小。房屋設(shè)計(jì)理念落后，不適合現(xiàn)代生活的需求。比如普遍沒(méi)有電梯，再比如80平方米的房子做成三居室，客廳非常狹小。

其次，各城市都有相當(dāng)比例的住宅建筑面積不足70平方米。

中國(guó)住宅使用面積與建筑面積的比值往往小于80%。所以，所謂70平方米的住宅，真實(shí)使用面積僅有50多平方米。一個(gè)三口之家居于其內(nèi)，會(huì)顯得有些擁擠。如果父母過(guò)來(lái)看護(hù)小孩，就會(huì)產(chǎn)生居住困難。如果條件允許，這些房主是有改善需求的。

表1顯示，在貝殼網(wǎng)（BEKE.N）掛牌的很多城市的二手房中，都有相當(dāng)比例的房子建筑面積不足70平方米。

在貝殼網(wǎng)掛牌的二手房基本都是商品房。整體而言，這些房子在城市住宅中已經(jīng)算比較優(yōu)質(zhì)的。

下面，我們通過(guò)貝殼網(wǎng)的二手房掛牌數(shù)據(jù)，看看中國(guó)城鎮(zhèn)存量住宅中有多少真正的優(yōu)質(zhì)住宅。

什么樣的住宅算是優(yōu)質(zhì)住宅？筆者選定了如下條件：1.房齡20年以內(nèi)；2.有電梯；3.如果是北方城市，要有集體供暖；4.大于70平方米或者大于90平方米；5.、南北通透。

以北京、南京、長(zhǎng)沙為例，我們依次添加以上的篩選條件。

先看北京的情況。

2022年8月3日，在貝殼網(wǎng)上掛牌的北京二手房總數(shù)為9.14萬(wàn)套。

添加條件“房齡20年以內(nèi)”，還剩余5.2萬(wàn)套。

添加附加條件“有電梯”，還剩4.16萬(wàn)套。

再添加“集體供暖”，還剩3.26萬(wàn)套。

繼續(xù)添加“大于70平方米”，還剩2.26萬(wàn)套。這時(shí)占比為24.7%。

以上篩選條件并不算苛刻，應(yīng)該是北京大多數(shù)優(yōu)質(zhì)住房應(yīng)該具有的屬性。但此時(shí)的占比已經(jīng)不到四分之一。

中國(guó)人比較看重“南北通透”，添加附屬條件“南北通透”，此時(shí)還剩1.19萬(wàn)套。

其實(shí)，真正的優(yōu)質(zhì)住宅，建筑面積至少要大于90平方米。所以，最后添加這個(gè)條件。這時(shí)僅剩9300套。9300套在整體掛牌中，占比為10.2%。

南京的情況與北京相似，優(yōu)質(zhì)住宅的比例為10.1%。

長(zhǎng)沙優(yōu)質(zhì)住宅比例為9.6%，小于北京和南京（南京和長(zhǎng)沙的具體情況見(jiàn)尾注2）。

如果繼續(xù)添加其他條件，比如把優(yōu)質(zhì)住宅限制為交通便利的核心區(qū)域，那么“優(yōu)質(zhì)住宅”的比例就會(huì)更低。

通過(guò)以上分析會(huì)發(fā)現(xiàn)，目前城市的住宅總量可能夠了，但優(yōu)質(zhì)住宅占比非常低。還有一個(gè)因素會(huì)進(jìn)一步降低優(yōu)質(zhì)住宅的比例。

在2017年到2021年之間，好幾家“中國(guó)房地產(chǎn)銷售五十強(qiáng)”企業(yè)采用“超高周轉(zhuǎn)”策略。房子從拿地到預(yù)售往往不到3個(gè)月。預(yù)售制度要求房子主體必須施工到一定程度才可以預(yù)售。大部分地區(qū)都要求主體施工進(jìn)度超過(guò)二分之一，比如廣東省要求高層建筑主體施工進(jìn)度需達(dá)到總層數(shù)的三分之二。如此“神速”的開(kāi)發(fā)，房屋質(zhì)量難言優(yōu)質(zhì)。

筆者2020年調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)，某“銷售五十強(qiáng)”房企，明知質(zhì)量不合格，寧可建成之后再按照購(gòu)房者的要求慢慢修補(bǔ)。

在中國(guó)城市中，好住宅仍然是稀缺產(chǎn)品。

未來(lái)住宅的金融屬性變?nèi)?，消費(fèi)屬性增強(qiáng)。新出現(xiàn)的、有購(gòu)買力的人在選擇改善住宅時(shí)，大概率會(huì)選擇優(yōu)質(zhì)住宅。未來(lái)優(yōu)質(zhì)住宅和劣質(zhì)住宅之間的價(jià)格差距會(huì)進(jìn)一步增大。

什么樣的住宅仍是好資產(chǎn)？

我國(guó)商品住宅用地的使用期限為70年。以下的研究有一個(gè)前提條件：土地使用證到期之后，續(xù)期的費(fèi)用可以忽略不計(jì)。很多專家認(rèn)為，這個(gè)前提是成立的。

必須承認(rèn)，和10年前相比，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)已經(jīng)很高。但有些住宅仍然是不錯(cuò)的資產(chǎn)。因?yàn)?，住宅租金具有良好的抗通脹性能?/p>

先介紹一個(gè)規(guī)律：從長(zhǎng)期看，房租漲幅與通脹同步。圖1展示了美國(guó)的CPI指數(shù)和房租價(jià)格指數(shù)。不難看出，在長(zhǎng)達(dá)50年的時(shí)間里，兩者漲幅基本一致。

日本、歐盟、中國(guó)的數(shù)據(jù)都支持這個(gè)規(guī)律，具體數(shù)據(jù)見(jiàn)尾注3。

解釋一下這個(gè)規(guī)律：比如一個(gè)國(guó)家每年的通脹率為2%，那么10年之后，總通脹率約為22%【（1+2%）的10次方約等于122%】。那么根據(jù)以上規(guī)律，其全國(guó)平均的房租漲幅會(huì)非常接近22%。

當(dāng)炒作熱潮退卻，住宅會(huì)回歸居住本質(zhì)。如果用年租金衡量，2021年我國(guó)各大城市住宅的“租售比”大多介于1/30至1/65?！白馐郾取笔且荒甑淖饨鹋c房?jī)r(jià)的比值。比如1:30的意思是，如果一年的租金是1萬(wàn)元，那么房?jī)r(jià)就是30萬(wàn)元。

統(tǒng)計(jì)的24個(gè)城市中，僅哈爾濱低于1:30，僅廈門高于1:65。也就是說(shuō)，如果某個(gè)廈門房子一年的租金是1萬(wàn)元，那65萬(wàn)元都買不下來(lái)這個(gè)房子。表2顯示，廈門租售比為1:80.6，這說(shuō)明該房子價(jià)值80.6萬(wàn)。

但是，千萬(wàn)不能簡(jiǎn)單地認(rèn)為，租售比低的房子就是好資產(chǎn)。否則，看了表2就說(shuō)，北京的房子不如哈爾濱和貴陽(yáng)。這很可能是不正確的。

美國(guó)、日本、英國(guó)、法國(guó)的住宅扣除各種稅務(wù)、費(fèi)用之后，租售比多介于1:15至1:30。很多人據(jù)此判斷我國(guó)的房?jī)r(jià)太高了。這有一些道理，但又不完全正確。實(shí)際上，由于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不同、投資渠道不同、未來(lái)通脹預(yù)期不同，中國(guó)住宅不能和其他國(guó)家做簡(jiǎn)單比較。

其實(shí)，這些國(guó)家的租售比低，或者說(shuō)“租金收益率”高，各有各的原因。

先聊聊美國(guó)?？鄢愘M(fèi)后，美國(guó)很多城市住宅的“租金收益率”往往可以達(dá)到5%-6%的水平。也就是100萬(wàn)元買房，每年租金收入可以有5萬(wàn)元到6萬(wàn)元。但是，一個(gè)資產(chǎn)好不好，要和其他投資方式去比較。美國(guó)股市經(jīng)常走出長(zhǎng)達(dá)十年的牛市。相比之下，買房出租的收益率并不高（具體比較見(jiàn)尾注4）。而我國(guó)的情況與美國(guó)非常不同，居民缺乏穩(wěn)妥的投資渠道。

再看看日本。日本住宅扣除稅費(fèi)之后，往往也能達(dá)到5%的租金收益率。但1990年之后，日本通脹率常年維持在零附近。圖2顯示1990年之后，日本的CPI指數(shù)常年在100左右。這就說(shuō)明，日本在長(zhǎng)達(dá)30年的時(shí)間內(nèi)，基本沒(méi)有通脹。

沒(méi)有通脹，房租也很難上漲。平均來(lái)講，日本住宅的房租還保持在30年前的水平（參見(jiàn)尾注3的圖3）。當(dāng)然，東京、大阪等人口流入的大城市，房租明顯高于30年前。為何房租的平均值卻不變？這是因?yàn)槿毡居泻芏喑鞘腥缃竦姆孔獾陀?0年前。

由于房租不漲，日本住宅并不是好投資。對(duì)于那些在日本投資房產(chǎn)的中國(guó)人，應(yīng)該感受非常深刻。如果一個(gè)中國(guó)人在2010年初和2020年初分別投資了一套日本住宅，我們計(jì)算了他的收益率?？紤]日元匯率下跌，到2021年底，2010年那套住宅的投資收益率為1.24%，而2020年的投資收益為負(fù)值（具體測(cè)算見(jiàn)尾注5）。

筆者還在尾注6講述了為何法國(guó)的房產(chǎn)也不是好投資。

我國(guó)的住宅，不僅持有成本顯著低于美國(guó)、日本、英國(guó)、法國(guó)等國(guó)家，而且各種規(guī)定也對(duì)房東有利，所以不能簡(jiǎn)單地說(shuō)“租售比”低的房子就是好房子，也不能說(shuō)“租售比”高的房子就不是好資產(chǎn)。

關(guān)鍵問(wèn)題在于，在不同條件下一個(gè)住宅的“租售比”要達(dá)到什么水平，才是理想的資產(chǎn)呢？

下文的重點(diǎn)是測(cè)算出在人口持續(xù)流入的城市里，在不同假設(shè)條件下，理想住宅資產(chǎn)的“租售比”。

首先，人口持續(xù)流入的城市里，房租漲幅會(huì)高于全國(guó)平均水平。這里假定中國(guó)未來(lái)每年的通脹率都是2%。根據(jù)規(guī)律，全國(guó)平均房租的年均漲幅也約為2%。

假設(shè)某城市的房租年漲幅比全國(guó)平均水平高10%、20%、30%三種情況，即其房租年漲幅為2.2%，2.4%、2.6%。（2%*（1+10%）=2.2%，2%*（1+20%）=2.4%，2%*（1+30%）=2.6%）

某住宅是不是理想的投資，還要看設(shè)定的收益率目標(biāo)。目前四大行的五年定期存款利率為2.75%。這里假定投資者的收益目標(biāo)為3%和4%的兩種情況。

所以，需要分析的是，在某城市住宅租金年漲幅分別為2.2%、2.4%、2.6%三種情況，要達(dá)到3%和4%的投資收益率，租售比需要滿足什么條件。

我們還假設(shè)兩點(diǎn)：1.住宅每年的維修等持有成本為最初購(gòu)買價(jià)格的0.5%；2.房屋使用壽命為60年，60年后剩余的土地價(jià)值為購(gòu)買價(jià)格的70%。

房屋測(cè)算結(jié)果見(jiàn)表3（具體測(cè)算過(guò)程見(jiàn)尾注7）。

從表3可以看出，如果某房子租金每年上漲2.2%，要想達(dá)到3%的年化收益率，房子租售比要大于1:51。如果要達(dá)到4%的收益率，租售比要大于1:40.8。

也可以看出，如果未來(lái)北京房租的年均增幅為2.6%，1:50的租售比基本是合理的。

在中國(guó)，擁有住宅還能享受很多附加收益，比如教育資源，優(yōu)質(zhì)環(huán)境，安穩(wěn)心態(tài)，優(yōu)越感，配偶優(yōu)先選擇權(quán)等等。

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然低迷，已經(jīng)影響到整體宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)活力，大家獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策，我們也提兩個(gè)建議。

眾所周知，目前的住宅有流動(dòng)性低和不確定性高這兩個(gè)問(wèn)題。購(gòu)房者擔(dān)心，萬(wàn)一將來(lái)急用錢，而房子卻難以快速變現(xiàn)。而且還擔(dān)心市場(chǎng)低迷，不僅難以變現(xiàn)，而且去銀行抵押，貸款數(shù)額也會(huì)大幅下降。

《財(cái)經(jīng)產(chǎn)業(yè)研究中心》的兩個(gè)建議如下：

第一，國(guó)家測(cè)算各城市住宅的內(nèi)在價(jià)值，出臺(tái)抵押指導(dǎo)價(jià)格。該指導(dǎo)價(jià)格要長(zhǎng)期保持穩(wěn)定。這樣住宅的抵押價(jià)值和內(nèi)在價(jià)值就被確定下來(lái)。

第二，簡(jiǎn)化房屋抵押借款的手續(xù)，降低抵押貸款的成本。

在這種條件下，住宅的流動(dòng)性和價(jià)值的確定性都能得以提高。而流動(dòng)性和確定性的提高，可以提高住宅的內(nèi)在價(jià)值。

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)不會(huì)長(zhǎng)期大幅萎縮

普通百姓對(duì)這個(gè)問(wèn)題恐怕不感興趣。但對(duì)于房地產(chǎn)從業(yè)者、宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)者、甚至政策制定者，這個(gè)問(wèn)題都非常重要。

中國(guó)房地產(chǎn)的行業(yè)增加值在GDP中所占比重約為7%。而美國(guó)、日本等國(guó)家，這個(gè)數(shù)值往往超過(guò)10%。通過(guò)數(shù)據(jù)類比，有不少學(xué)者認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，未來(lái)不僅不會(huì)萎縮，還有50%左右的增長(zhǎng)空間。但這個(gè)推理并不嚴(yán)謹(jǐn)，因?yàn)橹袊?guó)的數(shù)據(jù)和美國(guó)、日本不可簡(jiǎn)單類比（詳細(xì)解釋見(jiàn)尾注8）。

我們采用另一種思路：房地產(chǎn)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，主要來(lái)源于開(kāi)工量、施工量、竣工量。這其中，竣工量的影響最為深遠(yuǎn)。可以認(rèn)為，只要竣工量能保持在目前的水平，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)就沒(méi)有萎縮。

未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)每年的竣工總量可以用每年的“新增住宅量”大體推算。

所以，我們面對(duì)的核心問(wèn)題是，中國(guó)未來(lái)每年會(huì)出現(xiàn)多少“新增住宅”？

無(wú)論哪個(gè)國(guó)家，新增住宅是為了滿足居民的需求，所以中國(guó)每年的“新增住宅量”，可以參考其他國(guó)家的數(shù)據(jù)。

從理論上講，應(yīng)該有三條規(guī)律。

第一，房地產(chǎn)行業(yè)在一個(gè)國(guó)家越成熟，每年“新增住宅”與“存量住宅”的比值就越少。

第二，人口老齡化越嚴(yán)重，每年“新增住宅”與“存量住宅”的比值就越少。

第三，優(yōu)質(zhì)房屋占比越高，每年“新增住宅”與“存量住宅”的比值就越少。

我們參考美國(guó)的數(shù)據(jù)，同時(shí)參考鄰國(guó)日本、韓國(guó)的情況。

萬(wàn)得資訊僅僅收錄了韓國(guó)2017年之前的數(shù)據(jù)。韓國(guó)新增住宅與存量住宅的比值，2015年-2017年的平均值為3.6%。日本2015年-2017年的平均值為1.83%。根據(jù)《財(cái)經(jīng)產(chǎn)業(yè)研究中心》的測(cè)算，美國(guó)2015年-2017年平均值的最低估計(jì)為2.2%。

房地產(chǎn)行業(yè)在韓國(guó)、日本、美國(guó)都比中國(guó)成熟。相關(guān)文獻(xiàn)表明，這三個(gè)國(guó)家住宅的總體質(zhì)量也優(yōu)于我國(guó)。而且，韓國(guó)、日本的老齡化也比我國(guó)嚴(yán)重。所以，中國(guó)未來(lái)“新增住宅”與“存量住宅”的比值，應(yīng)該高于以上三國(guó)的平均值，即高于2.54%【（3.6%+1.83%+2.2%）/3 = 2.54%】。

如果中國(guó)”新增住宅”與”存量住宅”的比例，在未來(lái)維持在2.54%，那么中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)還有一定的發(fā)展空間。

尾注1中曾計(jì)算過(guò)，2021年底我國(guó)城鎮(zhèn)住宅總量約為350億平方米。如果中國(guó)未來(lái)的數(shù)值維持2.54%，那么每年中國(guó)商品住宅竣工量將維持在8.89億平方米（350 * 2.54% =8.89）。而2019-2021年，中國(guó)商品住宅竣工量的均值為6.9億平方米。還有差不多28.8%的發(fā)展空間。

按照上文所說(shuō)的三條規(guī)律，中國(guó)未來(lái)“新增住宅”與“存量住宅”的比值應(yīng)該會(huì)大于日本。

即使在悲觀條件下，中國(guó)數(shù)據(jù)和日本一樣，為1.83%。未來(lái)商品住宅竣工量仍會(huì)維持在6.4億平方米（350 * 1.83% = 6.4）。6.4億與目前的6.9億相差不大。所以，房地產(chǎn)行業(yè)在未來(lái)不會(huì)大幅萎縮。

尾注1：中國(guó)1995年之后住宅竣工總面積測(cè)算

從2000年之后的數(shù)據(jù)看，住宅竣工面積在所有房屋中的比值基本都小于0.8。1995年-1999年，房屋竣工總量為8.5億平方米。我們用高值0.8估算。那么這期間竣工的住宅面積為6.8億平方米。

表4顯示，2000年-2021年我國(guó)竣工住宅面積為123.9億平方米。則1995年-2021年竣工住宅總面積為130.7億平方米（6.8+123.9=130.7）。

表4為我國(guó)2000年-2021年，每年的房屋竣工面積和住宅竣工面積數(shù)值。

2019年我國(guó)城鎮(zhèn)常住人口約8.5億，由此可以推算2019年中國(guó)城鎮(zhèn)住宅總面積約為338億平方米。表4顯示，2020和2021年住宅竣工13.9億平方米（6.6 + 7.3 =13.9）。而中國(guó)目前每年完全失去居住功能的城鎮(zhèn)房屋比例非常少，所以截至2021年，全國(guó)總住宅面積約為350億平方米。

1995年之后的商品住宅在城鎮(zhèn)總住宅中占比為37.3%（130.7/350=37.3%）。這個(gè)數(shù)值不到40%。

尾注2: 南京和長(zhǎng)沙的優(yōu)質(zhì)住宅比例

南京的情況如下：

2022年8月3日，在貝殼找房網(wǎng)站上掛牌的南京二手房總數(shù)為13.5萬(wàn)套。房齡20年以內(nèi) 7.39萬(wàn)套。類似于北京的做法，添加“有電梯”，還剩5.67萬(wàn)套。添加“大于70平”，還剩4.52萬(wàn)套。添加“大于90平”，還剩2.9萬(wàn)套。最后添加，“南北通透”，還剩1.36萬(wàn)套。在整體掛牌中占比為大約10.1%。

長(zhǎng)沙的情況如下：

2022年8月5日，在貝殼找房網(wǎng)站上掛牌的長(zhǎng)沙二手房總數(shù)為5.72萬(wàn)套。房齡20年以內(nèi)3.51萬(wàn)套。類似于北京的做法，添加“有電梯”，還剩3.08萬(wàn)套。添加“大于70平”，還剩2.43萬(wàn)套。添加“大于90平”，還剩1.76萬(wàn)套。最后添加，“南北通透”，還剩0.55萬(wàn)套。在整體掛牌中占比為9.6%。

尾注3: 日本、歐盟、中國(guó)的住宅租金與CPI關(guān)系

和美國(guó)數(shù)據(jù)一樣，日本、歐盟、中國(guó)的相關(guān)數(shù)據(jù)都顯示，在比較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，CPI指數(shù)增幅和房租價(jià)格指數(shù)增幅基本一致。

尾注4：美國(guó)人買房與買股的收益比較

從1975年到2021年，道瓊斯指數(shù)每年的復(fù)合增長(zhǎng)率為9%。假定某人在1975年初用100萬(wàn)美元投入道瓊斯指數(shù)基金。經(jīng)歷47年到2021年末，他會(huì)擁有6000萬(wàn)美元。

如果1975年，他用100萬(wàn)美元買了一套紐約的房子，租金收益率為5%。到2021年，他的收益是多少呢？根據(jù)紐約房屋價(jià)格指數(shù)，1975年初指數(shù)為78.3，到2021年底指數(shù)為857。此時(shí)房屋價(jià)值為1094萬(wàn)美元（857/78.3 * 100 = 1094）。收了47年租金，按每年售價(jià)的5%計(jì)算，共計(jì)約1400萬(wàn)美元。兩項(xiàng)總收益約為2500萬(wàn)美元。但還要從中扣除房屋維修費(fèi)用。與投資股市相比，購(gòu)買房屋出租的收益不高。

尾注5: 2010年和2020年，中國(guó)人在日本買房的收益情況分析

假如2010年初，用1億日元購(gòu)入日本一套住宅。當(dāng)時(shí)日元兌人民幣匯率約為13.5 比1，即花費(fèi)了741萬(wàn)元人民幣?？鄢愘M(fèi)之后的房租凈收入為5%，每年維修、折舊等其他持有費(fèi)用為購(gòu)房?jī)r(jià)格的1%。到2021年底，日元兌人民幣為18比1。租金一次性兌換人民幣，凈收入244萬(wàn)人民幣。

日本房?jī)r(jià)指數(shù)從2010年初到2021年底增長(zhǎng)了約6%，即目前價(jià)格為1.06億日元，折合人民幣589萬(wàn)。此時(shí)，房屋和租金的總價(jià)值為人民幣833萬(wàn)元（589+244=833）。年均投資收益率約為1.24%（【833-741】/ 741 /10 = 1.24%）。

假如2020年在日本買房，因?yàn)榉績(jī)r(jià)幾乎沒(méi)有增長(zhǎng)。而2020年初到2021年底，日元相對(duì)于人民幣貶值了15%以上。所以，這個(gè)投資會(huì)產(chǎn)生虧損。

尾注6:法國(guó)住宅出租為何不是特別好的投資

在法國(guó)買住宅出租，假定住宅價(jià)格為15萬(wàn)歐元，中介費(fèi)+公證費(fèi)+過(guò)戶費(fèi)文件費(fèi)等等，約為1.5萬(wàn)歐元，總計(jì)成本16.5萬(wàn)歐元。

法國(guó)的平均水平下，15萬(wàn)歐元住宅的月租金大約為1000歐元。房屋維護(hù)費(fèi)約為租金收入5%；公共費(fèi)用分?jǐn)偧s為租金收入5%。法國(guó)買房后，房主每年要為名下房屋交一定比例的房主稅，約為租金收入8%。此外還有約為租金收入10%的中介管理費(fèi)。如果是二套住房，還需要繳納月租金收入19%的收入所得稅，月租金收入15.5%的社會(huì)分?jǐn)偨稹?/p>

此外，還可能遇到不良租客利用規(guī)定逃避房租。從11月1日到次年3月31日的“冬歇期”，即便房客未繳房租，房東也無(wú)權(quán)將其趕走。

尾注7: 不同條件下，對(duì)最低租售比的測(cè)算

假定房子還有60年壽命。60年后土地的殘值為如今房?jī)r(jià)的70%。強(qiáng)三線以上的城市基本都滿足這個(gè)假定。

假定未來(lái)60年中國(guó)的平均通脹為2%。按照規(guī)律，全國(guó)平均的房租年漲幅也為2%。

假定房屋每年的持有成本，比如家具折舊、維修、養(yǎng)護(hù)等，為房屋購(gòu)買價(jià)格的0.5%。

因?yàn)槿丝诹魅氤鞘械姆孔鉂q幅會(huì)高于全國(guó)平均水平。分別假定某城市的房租年漲幅比全國(guó)平均水平高10%、20%、30%，即其房租年漲幅為2.2%，2.4%、2.6%。

下面計(jì)算，該房屋當(dāng)前的租售比應(yīng)該大于什么數(shù)值，未來(lái)的平均收益率才可以達(dá)到3%和4% 。

先計(jì)算房租每年上漲2.2%，要達(dá)到3%的收益的情況。

假設(shè)房?jī)r(jià)為100萬(wàn)元，那么每年收益為3萬(wàn)元，60年收益180萬(wàn)元，加上原值100萬(wàn)元，總計(jì)280萬(wàn)元（100 * 3% *60 + 100 = 280）。

假定當(dāng)前租售比為1：y ，那么第一年的房租為100/y，

第二年的房租為100 * (1 + 0.022)/y

第三年的房租為100 * (1 + 0.022) (1 + 0.022)/y

依次類推

第60年的房租為 100 * (1 +0.022)的59次方/y

把60年房租相加，減去60年的持有成本30萬(wàn)，加上土地殘值70萬(wàn)。這個(gè)結(jié)果應(yīng)該等于3%條件下的總價(jià)值，即280萬(wàn)元。求解y。這個(gè)計(jì)算并不復(fù)雜，計(jì)算得出 y = 51。也就是說(shuō)，租售比為1: 51。

其他情況的計(jì)算方法類似。

尾注8: 美國(guó)、日本比中國(guó)還依賴房地產(chǎn)？

以美國(guó)為例來(lái)說(shuō)明情況。

2021年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)增加值占GDP的比重約為7%。而2010年到2020年的十年里，美國(guó)房地產(chǎn)占GDP比重的均值是12.1%。看起來(lái)美國(guó)更加依賴房地產(chǎn)行業(yè)。其實(shí)不然。

有人說(shuō)：中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)和建筑業(yè)是分開(kāi)統(tǒng)計(jì)的，美國(guó)是放在一起統(tǒng)計(jì)的，所以美國(guó)占比高。這個(gè)說(shuō)法是錯(cuò)誤的。其實(shí)美國(guó)也是分開(kāi)統(tǒng)計(jì)的。2018年美國(guó)房地產(chǎn)和建筑業(yè)加起來(lái)占GDP的比重是16.3%，而中國(guó)房地產(chǎn)和建筑業(yè)加總占GDP約12%。

真正的問(wèn)題在于，美國(guó)房地產(chǎn)增加值計(jì)算了居民自用住房的“虛擬租金”。2020年，這部分“虛擬租金”在房地產(chǎn)行業(yè)增加值中占8.3%。而2020年，美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)增加值GDP占比為12.3%。所以房地產(chǎn)實(shí)際投資約占GDP的4%。

中國(guó)并非沒(méi)有計(jì)算“虛擬租金”。但中國(guó)“虛擬租金”在GDP中的占比遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于美國(guó)，而真正的房地產(chǎn)投資部分卻高于美國(guó)。