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從“取消預(yù)售制”到“取消公攤面積”，近來(lái)房地產(chǎn)改革呼聲不斷。失落的樓市何時(shí)迎來(lái)春天？取消預(yù)售、取消公攤、取消物業(yè)，購(gòu)房者就能踏實(shí)了嗎？8月26日，鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面直播》對(duì)話北師大房地產(chǎn)研究中心主任董藩，解讀房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向與變革。

董藩認(rèn)為，房產(chǎn)領(lǐng)域有兩個(gè)偉大的發(fā)明，一個(gè)是預(yù)售制，一個(gè)是按揭貸款。

預(yù)售制為什么是一個(gè)偉大的發(fā)明？董藩解釋道，房地產(chǎn)是資本密集型行業(yè)，預(yù)售制能夠使開發(fā)商在錢不夠的情況下，通過預(yù)售產(chǎn)生相當(dāng)于融資的效果。

如果預(yù)售情況較好，產(chǎn)業(yè)鏈就會(huì)有較好的信心基礎(chǔ)，使施工企業(yè)、建材商等愿意賒帳，幫助開發(fā)商完成項(xiàng)目，有利于開發(fā)規(guī)模。如果僅靠開發(fā)商的自有資金，開發(fā)規(guī)模會(huì)大大下降。當(dāng)開發(fā)規(guī)模下降即供給端下降了，但需求端沒有下降的情況下，就會(huì)導(dǎo)致價(jià)格飛漲。

第二，國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)顯示，預(yù)售是檢驗(yàn)市場(chǎng)認(rèn)可程度的一個(gè)重要手段。如果預(yù)售的情況不好，就會(huì)倒逼開發(fā)商調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)。在中國(guó)這方面雖然被弱化了，但是還存在一定作用，很多開發(fā)商一期樓盤規(guī)劃時(shí)，可能因戶型偏大等原因預(yù)售效果不好，就會(huì)在二期、三期調(diào)整過來(lái)，這樣便促進(jìn)了資源的優(yōu)化配置。

此外，在董藩看來(lái)，預(yù)售對(duì)消費(fèi)者有一定好處。除卻爛尾等特殊情況，正常情況下，房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲時(shí)，消費(fèi)者通過預(yù)售提前兩、三年買房，就意味著按照兩、三年前的供求關(guān)系去支付價(jià)格。因此預(yù)售雖然提前付錢，但消費(fèi)者就相當(dāng)于合作投資，分享了未來(lái)上漲中帶來(lái)的增值收益。

從這些方面來(lái)看，預(yù)售制有其存在的意義，那為什么被大家反對(duì)？

董藩表示，目前預(yù)售制還有一些缺陷。與中國(guó)相比，西方預(yù)售交了10%或20%的定金后。等到交房時(shí)才辦貸款，但中國(guó)是預(yù)售時(shí)就必須辦貸款，銀行提前兩三年收取利息，這實(shí)際上是對(duì)消費(fèi)者財(cái)產(chǎn)權(quán)的傷害。并且，如果房子爛尾，風(fēng)險(xiǎn)也轉(zhuǎn)嫁給了買房者，因?yàn)橄M(fèi)者已經(jīng)簽訂了貸款合同，銀行往往強(qiáng)制消費(fèi)者無(wú)條件償還貸款，這非常不合理。因?yàn)楫a(chǎn)品并沒有到消費(fèi)者手中卻必須償還貸款，還稱貸款和預(yù)售是兩個(gè)合同，但這兩個(gè)合同其實(shí)套在一起。

所以預(yù)售制本身沒有問題，重點(diǎn)是辦貸款的時(shí)間應(yīng)移到交房時(shí)，并且對(duì)預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管，監(jiān)管方中必須有業(yè)主代表或者業(yè)主的律師才行，買賣雙方與政府共同監(jiān)管，這樣才真正起到監(jiān)管作用。

董藩強(qiáng)調(diào)，基于以上三大意義，預(yù)售制不應(yīng)該取消，但是必須完善。