2022年的樓市，經(jīng)歷了此前幾年不曾有過(guò)的深度調(diào)整。

購(gòu)房需求減弱，疊加部分項(xiàng)目停工及疫情反復(fù)等因素，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)較為低迷的狀態(tài)。在易居企業(yè)集團(tuán)執(zhí)行總裁張燕看來(lái)，2022年可謂樓市政策最為頻繁的年份之一，各類紓困政策應(yīng)出盡出，但對(duì)銷售促進(jìn)作用較為有限。

(相關(guān)資料圖)

“市場(chǎng)仍處于筑底過(guò)程中，下行態(tài)勢(shì)還未真正得到扭轉(zhuǎn)。從成交量角度來(lái)看，2022年很有可能成為一個(gè)歷史性的轉(zhuǎn)折點(diǎn)?！睆堁啾硎?。

克而瑞預(yù)估，2022年全年新建商品房銷售面積和金額分別為13.6億平方米和13.3萬(wàn)億元，同比分別下降24%及27%。

張燕指出，全國(guó)新建商品房連續(xù)5年達(dá)到17億以上平方米成交規(guī)模之后，2022年行業(yè)規(guī)模大概率將回落至14億平方米以下，行業(yè)規(guī)模將迎來(lái)真正的拐點(diǎn)。

成交量“跌跌不休”

2022年剛一開(kāi)局，樓市交易量便出現(xiàn)了回落。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2022年1月全國(guó)29個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交1429萬(wàn)平方米，環(huán)比下降37%，同比降46%。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，2021年下半年市場(chǎng)出現(xiàn)一定幅度調(diào)整，但12月成交量出現(xiàn)翹尾現(xiàn)象，考慮到當(dāng)年12月基數(shù)較高，2022年1月成交量下降符合市場(chǎng)預(yù)期。

隨后的2、3月，交易量仍呈現(xiàn)回落態(tài)勢(shì)。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2月全國(guó)29個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交1077萬(wàn)平方米，環(huán)比下降 32%，同比降36%。3月30城新建商品住宅成交面積1681萬(wàn)平方米，同比下降47%。

回顧全年市場(chǎng)時(shí)，克而瑞研究中心總經(jīng)理林波告訴記者，今年一季度交易回落，市場(chǎng)并未感到意外。

“上年12月成交量較高，今年1月很難維持，成交量降下來(lái)很正常。按往年經(jīng)驗(yàn)，2月有春節(jié)因素，3月為節(jié)后起步期，一季度市場(chǎng)成交量走低，降幅在市場(chǎng)可接受范圍內(nèi)。當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)普遍預(yù)期，接下來(lái)交易將逐步活躍起來(lái)?！绷植ū硎?。

林波對(duì)記者表示，一季度市場(chǎng)表現(xiàn)欠佳，業(yè)內(nèi)認(rèn)為隨著各地不斷出臺(tái)樓市扶持政策，二、三季度市場(chǎng)不會(huì)持續(xù)下滑。

然而，此后樓市持續(xù)回落，超出了市場(chǎng)預(yù)料。

“現(xiàn)在回顧并對(duì)各月成交量進(jìn)行比較，一季度市場(chǎng)表現(xiàn)還算是不錯(cuò)的。市場(chǎng)低迷態(tài)勢(shì)貫穿了全年，這種局面是業(yè)內(nèi)在年初時(shí)完全不曾想到的。”林波感慨道。

張波告訴記者，從全年情況來(lái)看，除6月交易量較高，即使是9、10月這樣的旺季，成交情況也不佳。

“成交量按月有起伏變化，但‘跌跌不休’成為今年樓市一個(gè)重要特征?！睆埐ㄕf(shuō)。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2022年1-11月，全國(guó)百城新建商品住宅月均成交面積約3027萬(wàn)平方米，同比下降36.8%，成交規(guī)模為2015年以來(lái)同期最低水平。

新房成交量萎縮，價(jià)格也出現(xiàn)了回調(diào)。

對(duì)于新房?jī)r(jià)格表現(xiàn)，中指院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜表示，上半年新房?jī)r(jià)格整體呈橫盤態(tài)勢(shì)，下半年房?jī)r(jià)走勢(shì)疲弱?！鞍俪切路?jī)r(jià)格持續(xù)下跌，截至11月已連續(xù)5個(gè)月環(huán)比下跌?！?/p>

樓市持續(xù)低迷之下，2022年下半年至今，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額降至歷史低點(diǎn)。

在同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)看來(lái)，今年的房地產(chǎn)投資打破了近20年的一個(gè)規(guī)律，在以往年份，房地產(chǎn)政策松動(dòng)配合貨幣政策支持，投資指標(biāo)往往會(huì)在2-3個(gè)月內(nèi)快速反彈，但今年的政策對(duì)投資似乎失效了。

“如從地方政策松動(dòng)來(lái)計(jì)算，已經(jīng)持續(xù)9個(gè)多月；從頂層發(fā)力紓困政策時(shí)間來(lái)算，也持續(xù)了3-4個(gè)月。諸多政策加持之下，投資指標(biāo)沒(méi)有扭轉(zhuǎn)，仍然在下滑?！彼渭t衛(wèi)表示。

就2022年全年數(shù)據(jù)，中指院指數(shù)事業(yè)部分析師孟新增預(yù)計(jì)，全國(guó)新建商品房銷售面積同比降幅在22%左右，新開(kāi)工面積同比降幅或接近40%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比降幅或在8%左右。

克而瑞預(yù)計(jì)，2022年全年開(kāi)發(fā)投資額約13.2萬(wàn)億元，增速同比下降10.8%。

樓市仍處筑底過(guò)程中

面對(duì)樓市低迷，2022年超300省市出臺(tái)政策近千條，11月以來(lái)，多部門出臺(tái)面向供給端的房地產(chǎn)政策。

央行、銀保監(jiān)會(huì)及證監(jiān)會(huì)等部門，從信貸、債券、股權(quán)三方面“三箭齊發(fā)”全面支持房企融資，支持民企融資“第二支箭”、“金融16條”、預(yù)售資金監(jiān)管新政、支持房企股權(quán)融資等陸續(xù)出臺(tái)，幫助優(yōu)質(zhì)房企恢復(fù)經(jīng)營(yíng)“造血”功能。

南京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)張輝告訴記者，今年樓市扶持政策相當(dāng)密集，但效果有限；11月以來(lái)多部門出臺(tái)不少利好樓市政策，對(duì)于提振市場(chǎng)信心起到重要作用，但成交量仍未能企穩(wěn)。

對(duì)于多部門出手，張輝表示，目前頂層政策集中于供給端，但如何激發(fā)需求端活力，成為樓市回暖一個(gè)關(guān)系因素。

“2022年樓市下行，與購(gòu)房者收入預(yù)期明顯轉(zhuǎn)弱有關(guān)，居民置業(yè)信心不足，尤其是剛需購(gòu)房者觀望情緒較濃。此外，下半年部分項(xiàng)目停工，也對(duì)市場(chǎng)信心形成不小的影響，置業(yè)需求進(jìn)一步延后。市場(chǎng)信心的恢復(fù)并非短期可以達(dá)成，目前很難預(yù)判市場(chǎng)何時(shí)轉(zhuǎn)暖?！睆堓x在接受記者采訪時(shí)說(shuō)。

宋紅衛(wèi)也指出，行業(yè)下行最核心的問(wèn)題在于購(gòu)房者信心不足?；謴?fù)需求端信心將成為政策接下來(lái)一個(gè)重點(diǎn)，預(yù)計(jì)明年相關(guān)部門會(huì)在需求端持續(xù)發(fā)力。

房地產(chǎn)市場(chǎng)低位徘徊的態(tài)勢(shì)將持續(xù)多久，樓市何時(shí)撥云見(jiàn)日？

對(duì)此，張波認(rèn)為，雖然目前樓市仍未真正企穩(wěn)，但市場(chǎng)已看到一些較為積極的信號(hào)。

“各地出臺(tái)保交樓強(qiáng)有力的措施，以及多部門在供給端的政策，均給市場(chǎng)吃下定心丸，成交量雖然仍在下行，但可視為加速筑底的過(guò)程。另外，房企年底加大促銷力度將吸引一批購(gòu)房者入市，有助于活躍市場(chǎng)成交量，成交量能夠起來(lái)，市場(chǎng)將有望企穩(wěn)?！睆埐ū硎尽?/p>

宋紅衛(wèi)認(rèn)為，根據(jù)以往周期情況研判，銷售下行周期很有可能延續(xù)到明年6月左右，新開(kāi)工投資規(guī)模真正恢復(fù)，可能會(huì)延遲至10月份之后。

多位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，2023年樓市即使回暖也很難回到2021年之前的規(guī)模，各梯隊(duì)城市的表現(xiàn)將進(jìn)一步分化。

黃瑜指出，2022年各線代表城市銷售面積同比均出現(xiàn)下降，但一線城市韌性較強(qiáng)，降幅最??；三四線代表城市商品住宅同比降幅較大，面臨不小去化壓力。

林波對(duì)記者表示，今年各線城市成交、庫(kù)存情況，成為預(yù)判明年城市走向一個(gè)重要基礎(chǔ)。“成交量降幅小、庫(kù)存壓力不大的城市，有望率先回暖?！?/p>