在高房價和高利率的雙重暴擊下，2022年美國樓市陷入“冰封”。

美國11月住宅銷量以創(chuàng)紀錄的速度下滑，根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀公司Redfin公布的數(shù)據(jù)，11月美國住房購買量同比下降35%，創(chuàng)下2012年開始收集這項數(shù)據(jù)以來的最大跌幅。

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此外，美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會（NAR）12月21日公布的數(shù)據(jù)顯示，美國11月成屋（二手房）銷售量連續(xù)第10個月下降，創(chuàng)下史上最長連降月數(shù)，環(huán)比降幅擴大至7.7%。

房產(chǎn)科技集團居外IQI聯(lián)合創(chuàng)始人、CEO卡希夫·安薩里（Kashif Ansari）對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，房屋價格上漲的速度已經(jīng)開始放慢，明年的房價可能會出現(xiàn)整體下降的情況。與此同時，由于潛在購房者都在等待機會，選擇不出手，他們紛紛涌入租房市場，變相地又會推高租金價格。

在激進加息潮沖擊下，美國樓市急劇降溫已經(jīng)成為現(xiàn)實，今年已多次出現(xiàn)月度環(huán)比下跌，明年大概率將出現(xiàn)同比下跌。接下來的關(guān)鍵問題是，明年房價會暴跌嗎？

11月成屋銷量同比暴跌35%

面對數(shù)十年未見的高通脹，美聯(lián)儲今年的激進加息已經(jīng)使房地產(chǎn)市場進入寒冬，高昂的借貸成本讓潛在買家望而卻步。這與疫情暴發(fā)初期的購房熱潮形成了鮮明對比，彼時人們競相加價購房，推動房價飆升。

NAR數(shù)據(jù)顯示，美國11月成屋銷售總數(shù)年化為409萬戶，同比下跌35.4%，低于市場預(yù)期的420萬戶，10月為443萬戶，美國11月成屋銷售總數(shù)年化環(huán)比下跌7.7%，較10月5.9%的環(huán)比跌幅進一步擴大。

除去2020年疫情暴發(fā)初期時的異常值，美國11月成屋銷售為2010年11月以來的最弱水平。彼時，美國仍處在次貸危機的陰霾之中。

在疫情暴發(fā)后利率低位的時候，高價房屋漲幅一度遙遙領(lǐng)先，但如今也跌得最慘。11月所有價格類別的房屋銷售均出現(xiàn)下滑，但百萬美元以上的房屋銷售跌幅最大，同比下降41%。

NAR首席經(jīng)濟學(xué)家Lawrence Yun表示，11月住宅房地產(chǎn)市場是冰封狀態(tài)，銷售活動類似于2020年疫情初期的經(jīng)濟停擺期間，今年按揭貸款利率快速上升，損害了住房的負擔(dān)能力，降低了房主掛牌出售房屋的積極性，可用的住房庫存仍接近歷史低位。

好消息是，近期也有一些壓力緩解的跡象，本周美國抵押貸款利率連續(xù)第6周下降，跌至約3個月以來的低點。美國住房抵押貸款金融巨頭房地美（Freddie Mac）12月22日公布的貸款商調(diào)查顯示，30年期固定貸款的平均利率為6.27%，低于上周的6.31%，11月初曾一度飆升至7.08%。

自11月初以來，借貸成本已下降了80多個基點，盡管這在過去幾周刺激了更多的住房貸款申請，但還不足以讓市場再次活躍起來。買家和賣家都在觀望，他們對經(jīng)濟感到擔(dān)憂，并對未來一年利率和價格走勢保持警惕。

買賣雙方紛紛離場觀望

美國房地產(chǎn)市場正變得異常冷清，買家紛紛離場，賣家也是如此。Zillow數(shù)據(jù)顯示，10月賣家房屋掛牌量同比下降24%，為連續(xù)第四個月下滑。與此同時，購買量一并走低，目前較2019年10月疫情暴發(fā)前的水平低17%。

如今，只有年收入超過10萬美元的買家才能買得起一套中等價位的住宅，房產(chǎn)經(jīng)紀人很難找到買家。與此同時，說服房主賣房也變得更加困難，對于置換群體而言，放棄前兩年申請的3%房貸利率，轉(zhuǎn)而支付更為昂貴的房貸，這樣的選擇并不現(xiàn)實。

住房市場降溫令賣家感到恐慌，促使他們降低要價或者直接離開市場。Redfin數(shù)據(jù)顯示，美國11月住宅銷售價格中位數(shù)同比僅上漲2.6%，創(chuàng)下2020年5月以來的最小漲幅。新上市房源同比減少28%，創(chuàng)下除了2020年4月以外的紀錄最大降幅。

NAR數(shù)據(jù)則顯示，美國11月成屋售價的中位數(shù)較上年同期上漲3.5%至37.07萬美元，連續(xù)第129個月同比上漲。雖然房價同比仍在上漲，但漲幅縮減得很快，遠低于今年早些時候的兩位數(shù)同比漲幅，在今年6月房價攀升至41.4萬美元的高點之后，環(huán)比已經(jīng)多月陷入負增長。另一方面，由于供應(yīng)緊張，有大約23%的房屋最終售價仍高于賣家標價。

如今的市場對美國剛需買家來說尤為艱難，11月份首次購房者占銷售量的28%，與10月持平。今年7-9月，首次購房者占銷售量的29%。歷史上，首次購房者一般占市場的40%左右，如今的數(shù)據(jù)表明，高房價和高利率下許多美國剛需購買者正被擠出市場。

明年美國房價同比“轉(zhuǎn)負”幾成定局

對于美國樓市而言，明年美聯(lián)儲的貨幣政策仍是左右房價的關(guān)鍵因素。美聯(lián)儲今年3月才開始加息，但7次加息總幅度已高達425個基點，利率已升至4.25%-4.5%。在美聯(lián)儲本月加息50個基點后，鮑威爾強調(diào)遏制通脹“還有一些路要走”，這表明抵押貸款成本未來仍可能進一步攀升，依然對潛在買家的承受能力構(gòu)成阻礙。

更糟糕的是，12月22日，美國商務(wù)部公布的數(shù)據(jù)顯示，美國第三季度實際GDP年化季率終值為3.2%，好于市場預(yù)期的2.9%。鑒于經(jīng)濟意外加速增長，美聯(lián)儲大幅加息的預(yù)期也有所升溫。

CFRA Research首席投資策略師Sam Stovall表示，GDP數(shù)據(jù)超出了很多人的預(yù)期，市場擔(dān)心經(jīng)濟不會輕易降溫，這可能要求美聯(lián)儲保持鷹派立場，并在更長時間內(nèi)維持較高利率水平。

除了GDP數(shù)據(jù)，12月22日出爐的初請失業(yè)金數(shù)據(jù)也表現(xiàn)不俗，美國上周初請失業(yè)金人數(shù)增幅低于預(yù)期，表明就業(yè)市場依然緊張，強勁的勞動力市場也在加劇美聯(lián)儲加息壓力。截至12月17日當(dāng)周，初請失業(yè)金人數(shù)經(jīng)季節(jié)調(diào)整后增加2000人至21.6萬人，低于經(jīng)濟學(xué)家預(yù)計的22.2萬人。

牛津經(jīng)濟研究院副主任Mark Unsworth對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，在以前的周期中，房地產(chǎn)市場對利率的反應(yīng)滯后12-18個月左右，但由于央行的前瞻性指引和市場透明度提高，這一滯后已降至約6-12個月。隨著央行緊縮步伐持續(xù)，房地產(chǎn)市場會面臨更高的債務(wù)成本和更有吸引力的無風(fēng)險利率的挑戰(zhàn)，從而在2022年-2023年期間引發(fā)兩位數(shù)的房價調(diào)整。

不過，盡管貸款利率飆升打壓了房價，但相對緊張的成屋庫存仍給房價提供一定支撐。截至11月底，美國有114萬戶待售房屋，按照目前的銷售速度計算，需要3.3個月的時間消耗庫存，雖然較年內(nèi)低位有所攀升，但仍然低于5個月的關(guān)口，表明市場供應(yīng)依然緊張。

整體而言，隨著流動性急劇收緊，明年美國房價同比陷入負增長幾乎已成定局。但隨著美聯(lián)儲緊縮步伐逐漸趨緩，加上如今的信貸市場比十幾年前更健康，明年美國房價暴跌的概率并不大。

Unsworth對記者分析稱，到2023年中期，隨著供應(yīng)鏈瓶頸緩解和通脹回落至接近目標水平，預(yù)計發(fā)達經(jīng)濟體的政策利率將見頂，這應(yīng)該會逐漸緩解房地產(chǎn)定價壓力。大多數(shù)發(fā)達經(jīng)濟體將在2023年陷入衰退，但收縮程度將是溫和的，不太可能導(dǎo)致勞動力市場出現(xiàn)重大危機，也會支撐房地產(chǎn)市場。

需要注意的是，即使明年美國房價大概率同比“轉(zhuǎn)負”，但仍將高于疫情前的水平。安薩里對記者表示，房價在過去幾年里增長了很多，比疫情前的水平上漲約40%，5%、10%之類的跌幅并不是大事，即使進一步下降約15%也只是將房價帶到2021年中期的水平，這和2000年代中期的房地產(chǎn)泡沫破滅不太一樣。（21世紀經(jīng)濟報道記者 吳斌 上海報道）