“被壓抑三年的返鄉(xiāng)置業(yè)潮并沒(méi)有出現(xiàn)。”

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王磊是開(kāi)封某商業(yè)銀行主管信貸業(yè)務(wù)的經(jīng)理。每逢春節(jié)，都有一些返鄉(xiāng)的親朋好友請(qǐng)他幫忙參考當(dāng)?shù)卦谑蹣潜P(pán)項(xiàng)目。不過(guò)今年，他明顯感到自己的參謀身份“無(wú)用武之地”。

“有意向購(gòu)房的返鄉(xiāng)客比去年還少?！蓖趵诟嬖V第一財(cái)經(jīng)，這背后，一方面是因?yàn)閯傂栀I(mǎi)不起或不敢買(mǎi)，而二手房難以脫手，壓制了部分 “賣(mài)一買(mǎi)一”的改善客；另一方面是因?yàn)槎鄶?shù)房企在春節(jié)前已經(jīng)大幅讓利，春節(jié)期間“活動(dòng)不少，但價(jià)格卻降不動(dòng)了”。

王磊所提及的現(xiàn)象并非孤例。

過(guò)去三年，受到疫情反復(fù)、就地過(guò)年等影響，三四線城市的春節(jié)樓市行情寥寥，而熱點(diǎn)一二線城市則仍有相當(dāng)比例的節(jié)中置業(yè)群體。今年是新冠疫情“乙類(lèi)乙管”以后的首個(gè)春節(jié)，面對(duì)更大規(guī)模的返鄉(xiāng)人口，久違的返鄉(xiāng)置業(yè)潮能否來(lái)臨，成為三四線城市政府和開(kāi)發(fā)商們的共同期待。

截至正月初七，第一財(cái)經(jīng)從河南、安徽、湖北等地三四線城市的多個(gè)售樓處了解到，銷(xiāo)售案場(chǎng)的咨詢和認(rèn)購(gòu)量略有改善，但熱度仍明顯低于2021年之前。其中，現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房的銷(xiāo)售情況好于期房。此外，在多個(gè)三四線城市，周?chē)h城購(gòu)房者已取代返鄉(xiāng)置業(yè)者，成為當(dāng)?shù)匦麓嘿?gòu)房的主力。

返鄉(xiāng)客不再是三四線城市新春購(gòu)房主力？

春節(jié)是三四線城市樓市重要的營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)。2023年，疫情管控逐漸放開(kāi)，面對(duì)可以想見(jiàn)的春運(yùn)大潮，在春節(jié)假期到來(lái)之前，河南開(kāi)封、江蘇鹽城、廣西桂平、江西贛州等多地政府，為返鄉(xiāng)置業(yè)人群“量身定做”了多項(xiàng)春節(jié)期間的購(gòu)房?jī)?yōu)惠活動(dòng)。

與此同時(shí)，記者了解到，在河南開(kāi)封、安徽蕪湖、江蘇徐州等地，如萬(wàn)科、綠地、保利等頭部房企也相繼推出了來(lái)訪禮、“以老帶新”禮、一口價(jià)特價(jià)房、折扣優(yōu)惠等 “置業(yè)紅利”，并明確“春節(jié)不打烊”。

據(jù)王磊回憶，2017～2018年是開(kāi)封樓市最火熱也是返鄉(xiāng)置業(yè)最高潮的年份。彼時(shí)，頭部房企相繼在開(kāi)封拿地，“抬高了房?jī)r(jià)也堆積了庫(kù)存”，當(dāng)?shù)卦谑鄹邔赢a(chǎn)品從每平米4000元的均價(jià)，躍升至8000～10000元。新冠疫情這三年，滯留在工作地、暫緩返鄉(xiāng)置業(yè)計(jì)劃的開(kāi)封人增多，加之縣城客群的購(gòu)買(mǎi)力下降，樓市迅速轉(zhuǎn)冷。

2022年6月份以來(lái)，開(kāi)封在建期房頻繁出現(xiàn)延期交付或質(zhì)量問(wèn)題，新房市場(chǎng)更加一蹶不振?！叭ツ晗掳肽暌詠?lái)，一個(gè)月都沒(méi)見(jiàn)幾個(gè)來(lái)銀行辦理購(gòu)房貸款業(yè)務(wù)的人。為了加快資金周轉(zhuǎn)，不少開(kāi)發(fā)商已經(jīng)給出了最低價(jià)，甚至邀請(qǐng)銀行在售樓處開(kāi)辦活動(dòng)，以帶動(dòng)銷(xiāo)售，但依然成效甚微。目前，當(dāng)?shù)亟^大多數(shù)在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格降到了每平米6000元左右，甚至更低?！?/p>

自1月7日起，為期40天的2023年春運(yùn)正式開(kāi)啟。為了抓住返鄉(xiāng)客源，早在去年12月底，開(kāi)封市委、市政府就開(kāi)始預(yù)熱，推出了“1+5”惠民大禮包，在“雙節(jié)”期間拿出一億元進(jìn)行消費(fèi)補(bǔ)貼。五大禮包中包含青年群體購(gòu)房補(bǔ)貼和商品房契稅補(bǔ)貼。

“但事實(shí)上，今年有返鄉(xiāng)購(gòu)房計(jì)劃的人很少?！蓖趵诒硎?，因?yàn)殚_(kāi)封本地人手里多半有至少一套房產(chǎn)，故而在樓市下行期，不會(huì)有返鄉(xiāng)客選擇此時(shí)購(gòu)房投資，置業(yè)需求短期也難以釋放。

王磊提到，當(dāng)?shù)胤掂l(xiāng)客的置業(yè)需求主要分為兩類(lèi)，一類(lèi)是買(mǎi)婚房的剛需族。但由于目前當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)在售、100平方左右的小三房，多為期房，出于對(duì)交付時(shí)間和質(zhì)量的擔(dān)憂，他們并不會(huì)在此時(shí)入手；另一類(lèi)是希望“賣(mài)一買(mǎi)一”的改善族。但由于當(dāng)?shù)囟址繋?kù)存量大、自持的房產(chǎn)還在 “縮水”，缺乏流動(dòng)資金的改善族也不會(huì)選擇在此時(shí)換房。

“今年春節(jié)之前，當(dāng)?shù)卦谑垌?xiàng)目大都已處于價(jià)格低部，房企再想促銷(xiāo)也降不動(dòng)了。這時(shí)候，不少開(kāi)發(fā)商將促銷(xiāo)重點(diǎn)轉(zhuǎn)向?yàn)橛^望已久、有資金實(shí)力的改善類(lèi)置業(yè)者，通過(guò)全景看房等方式，為他們樹(shù)立交付信心?！遍_(kāi)封某頭部中介品牌置業(yè)經(jīng)理小張告訴記者，2023年，開(kāi)封多個(gè)在建項(xiàng)目進(jìn)入交付年。也因此，今年春節(jié)期間，“準(zhǔn)現(xiàn)房”成為多個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵詞。

不過(guò)，小張同時(shí)提到，這些想要在今年春節(jié)期間抄底購(gòu)房的改善族，有相當(dāng)比例為周?chē)h域居民，而非返鄉(xiāng)置業(yè)群體?！斑@幾年，當(dāng)?shù)匦路渴袌?chǎng)有六七成都是縣城客源?！?/p>

安徽蕪湖某洋房售樓處銷(xiāo)售人員李云也有類(lèi)似感受。1月28日是春節(jié)假期結(jié)束后的首個(gè)工作日，但據(jù)李云介紹，該售樓處來(lái)訪量依然較大?！翱驮粗饕侵?chē)鷧^(qū)域資金底子較好的白領(lǐng)、生意人或者當(dāng)?shù)氐闹脫Q客，返鄉(xiāng)置業(yè)者占比很少?！?/p>

據(jù)李云介紹，今年春節(jié)期間，主流房企推出的項(xiàng)目大多為改善盤(pán)，促銷(xiāo)活動(dòng)也并非僅僅針對(duì)返鄉(xiāng)客?！氨热?，我們項(xiàng)目趁春節(jié)期間，推出了一個(gè)‘買(mǎi)房送車(chē)位和裝修補(bǔ)貼’的返場(chǎng)活動(dòng)，這是針對(duì)所有購(gòu)房者的?！贝送猓钤七€稱，讓不少購(gòu)房者最終下定決心認(rèn)購(gòu)的，并非是返場(chǎng)優(yōu)惠，而是“項(xiàng)目定位高端且年底能交房”。

高能級(jí)城市購(gòu)房需求增加

根據(jù)緯房研究院、中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)25日發(fā)布的2023年1月上半月重點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)漲跌指數(shù)，截至15日，四個(gè)一線城市除廣州外，全部止跌；二線城市中，止跌或略有上漲的城市顯著增加；但在60個(gè)三四線樣本城市中，有48城仍下跌，其中，鹽城、馬鞍山、新鄉(xiāng)等地跌幅相對(duì)較大。

另?yè)?jù)58同城、安居客近日發(fā)布的《2023春節(jié)置業(yè)意向調(diào)查報(bào)告》，在受訪一線和新一線城市打拼、有意向購(gòu)房的80后-00后群體中，超8成意向購(gòu)房者打算利用春節(jié)期間看房和購(gòu)房，近半計(jì)劃1-2年內(nèi)購(gòu)房。但與以往不同的是，根據(jù)上述報(bào)告，今年意向購(gòu)房者在區(qū)域的選擇上，發(fā)生了較大變化。其中，有69.5%的受訪者傾向選擇在工作城市購(gòu)房，有13.4%打算在工作城市的周邊城市買(mǎi)房。而想在家鄉(xiāng)或家鄉(xiāng)省會(huì)/周?chē)鞘校ǚ枪ぷ鞒鞘校┵?gòu)房的人群則分別占比11.9%和5.2%。

“這一數(shù)據(jù)出預(yù)示返鄉(xiāng)置業(yè)的熱度已經(jīng)明顯下降。從長(zhǎng)期來(lái)看，受三四線城市棚改貨幣化安置結(jié)束、購(gòu)房者置業(yè)更理性化以及投資需求弱化影響，相當(dāng)比例的購(gòu)房者會(huì)越來(lái)越傾向于在工作地購(gòu)買(mǎi)自住性住房。從短期來(lái)看，去年中小城市房?jī)r(jià)下行，進(jìn)一步加劇了返鄉(xiāng)投資性需求離場(chǎng)?！?58安居客研究院院長(zhǎng)張波告訴第一財(cái)經(jīng)。

中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專(zhuān)委會(huì)主任、中國(guó)區(qū)域科學(xué)協(xié)會(huì)副理事長(zhǎng)王業(yè)強(qiáng)進(jìn)一步對(duì)記者分析稱，今年春節(jié)期間，隨著社會(huì)面疫情防控松綁和中央促進(jìn)住房消費(fèi)政策的釋放，各類(lèi)被積壓的置業(yè)需求在各地都有一個(gè)集中釋放的過(guò)程，也因此，回到三四線城市置業(yè)的購(gòu)房者，在體量上會(huì)有所提升?！暗幢闳绱?，短期內(nèi)也難以形成有成色的規(guī)模效應(yīng)?！?/p>

王業(yè)強(qiáng)認(rèn)為，疫情以來(lái)，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)受到的沖擊更大，傳統(tǒng)的返鄉(xiāng)置業(yè)購(gòu)房需求難以改變當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的萎靡態(tài)勢(shì)?！叭木€城市樓市的主要瓶頸問(wèn)題在于市場(chǎng)預(yù)期的整體不振。目前，中央已出臺(tái)、有關(guān)擴(kuò)大住房消費(fèi)的相關(guān)政策，還需要當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)進(jìn)一步消化?！?/p>