3月9日晚，佳兆業(yè)一口氣發(fā)布了2021年度和2022年中期這兩份遲來的業(yè)績報告。

隨著業(yè)績披露，3月10日，時隔343個日夜后，“不死鳥”佳兆業(yè)正式復牌！

(資料圖)

截至今天收盤，佳兆業(yè)股價下跌21.43%，但這已經(jīng)比市場預料的好多了。

不少房企在職人士對易簡財經(jīng)表示：先不管后續(xù)的重組進展如何，能復牌，至少讓我們看見了曙光，出險房企們，也能逐漸走出低谷了。

遲來的業(yè)績

先來看看佳兆業(yè)披露的業(yè)績表現(xiàn)。

2021年，佳兆業(yè)實現(xiàn)營收355.45億，同比下跌36.27%；毛利46.28億，同比下跌70.91%；錄得虧損127.3億。

2022年上半年，佳兆業(yè)營收134.31億，同比下跌55.33%；毛利23.11億，同比下跌75.09%。

其實在過去兩年的行業(yè)大背景下，房企虧損并不意外。但佳兆業(yè)有一些指標稍見曙光，倒是給了市場驚喜。

比如集團的毛利率，從2021年的13%回升至17.2%，凈虧損較2021年縮窄至77.58億。

還有一個向好的信號，就是佳兆業(yè)的產(chǎn)品銷售均價有所提升。

2021年，佳兆業(yè)賣了923.52億，2022年上半年僅賣了104.97億，雖然銷售額同比均下滑，但據(jù)易簡財經(jīng)計算：

去年上半年，佳兆業(yè)的銷售均價約1.8萬/㎡，較2021年的1.6萬/㎡有所回升，并已經(jīng)超過2020年的水平。

以價換量是這兩年房企回籠現(xiàn)金流的主流操作，佳兆業(yè)在這一指標上錄得上升，在一定程度上，說明公司降低對打折促銷來回籠資金的依賴，也側(cè)面反映出產(chǎn)品的韌性。

2021-2022年，佳兆業(yè)共交付了超5.3萬套房，今年前兩個月，合計交付了7個項目，共3899套房。

截至今年2月底，佳兆業(yè)在建在管項目整體復工率約95%，“保交樓”仍在順利推進中。

可持續(xù)經(jīng)營能力

此前，聯(lián)交所給予佳兆業(yè)的復牌條件，一是發(fā)出財報，二是證明公司的可持續(xù)發(fā)展能力。

而公司的經(jīng)營能力，也是后續(xù)公司債務重組能否順利推進的關鍵。

自2021年11月理財產(chǎn)品遭遇兌付危機以來，佳兆業(yè)的債務問題和現(xiàn)金流動性，成為市場的核心關注點。

最新的財報數(shù)據(jù)顯示，截至2022年6月30日，佳兆業(yè)的總借款達1314.91億，其中一年內(nèi)到期的債務是1065.37億。

現(xiàn)金方面，同期佳兆業(yè)在手的非受限現(xiàn)金，僅為33.22億。

可以看到，佳兆業(yè)的償債缺口仍然不小。

對于佳兆業(yè)而言，在大灣區(qū)的優(yōu)質(zhì)土儲和舊改體量，是公司可持續(xù)經(jīng)營的關鍵，也是未來最大的競爭力。

截至2022年6月30日，佳兆業(yè)的總土地儲備是2740萬㎡，其中1641萬㎡位于大灣區(qū)。

近六成的土儲位于大灣區(qū)，在一眾出險民企中，土地含金量這個優(yōu)勢已經(jīng)足夠明顯。

此外，佳兆業(yè)還有176個城市更新項目尚未納入土地儲備，占地面積約5394萬㎡。

這部分土儲價值，也將成為未來佳兆業(yè)與債權人談判的重要籌碼。

畢竟，債權人曾說過：佳兆業(yè)是有資格不躺平的房企。

佳兆業(yè)紓困模式能順利探索，很大程度取決于資產(chǎn)質(zhì)量。

去年7月，在深圳市政府牽頭下，中信集團接盤了佳兆業(yè)在深圳超過500億的資產(chǎn)包。包括中信在內(nèi)，佳兆業(yè)還順利引入了招商蛇口和長城資產(chǎn)等央企和AMC。

復牌后的挑戰(zhàn)

根據(jù)港交所《上市規(guī)則》規(guī)定，若上市公司持續(xù)停牌18個月便有權將股份除牌。

現(xiàn)在，包括恒大、融創(chuàng)、世茂、奧園等在內(nèi)，仍有16家房企停牌，其中大部分需要在今年9月30日前按港交所要求完成復牌指引，否則就會進入被摘牌的尷尬境地，在接下來的債務重組談判中，也會更加被動。

對于為何佳兆業(yè)能成為2023年第一家復牌的房企，業(yè)內(nèi)人士對易簡財經(jīng)表示：

能否復牌最重要取決于報表能不能發(fā)出來。在這個層面上，相對恒大、融創(chuàng)、世茂等在同樣時間被停牌的出險房企，佳兆業(yè)體量較小，報表的復雜程度和它們不在一個量級，能產(chǎn)出的時間可能也會快一些。

該業(yè)內(nèi)人士同時表示，恒大復牌的概率不大。畢竟房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整兩年多，很難說沒有一家公司倒下。

值得注意的是，這次財報，佳兆業(yè)并未發(fā)布債務重組方案，和債務重組進展。

不過，進入2023年，得益于行業(yè)趨暖，監(jiān)管支持，以及自身優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)質(zhì)量，佳兆業(yè)披露境內(nèi)已完成多筆融資展期。對于境外債，佳兆業(yè)表示，公司一直積極與債權人溝通，力爭于今年7月前出臺初步解決方案。

包括佳兆業(yè)在內(nèi)，多數(shù)出險房企，都會力求債務整體展期，以時間換空間。

但從近期融創(chuàng)等內(nèi)房企給出的初步債務重組方案來看，越來越多的房企開始考慮“債轉(zhuǎn)股”等新的方案，相信也能給佳兆業(yè)提供參考。

不管怎么說，復牌也是佳兆業(yè)后續(xù)重組順利開展的積極信號。而這也是資本市場更為看重，也更希望解決的問題。

2016年時，佳兆業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷了一次“劫后重生”，當時除了中信等機構的雪中送炭，還有深圳樓市超預期復蘇的利好加持。

當下，樓市也在逐步回暖，對于佳兆業(yè)而言，也是一個難得的窗口期，通過促銷售來恢復現(xiàn)金流循環(huán)。

佳兆業(yè)披露，今年前兩個月，位于東莞、深圳、廣州、惠州等地項目成交量均有明顯增長，公司將抓住市場回暖窗口期加快回籠資金。

眼下，雖然公司債務重組還有很長一段路要走，但至少佳兆業(yè)能夠復牌，相當于向前邁了一大步，對行業(yè)來說具備非常強的信號意義。相信接下來，還會有更多房企走出重生第一步。