REITs的高配售比例一直是發(fā)行過程中的慣例，戰(zhàn)略配售比例超過七成的產(chǎn)品比比皆是，而留給普通散戶的份額往往較少，以萬元認(rèn)購(gòu)最終獲配幾十元的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。在REITs二級(jí)市場(chǎng)走勢(shì)強(qiáng)勁的背景下，散戶打新的熱情高燒不退卻最終收益寥寥。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，機(jī)構(gòu)投資者積極參與雖然有助于REITs發(fā)行，但是其占比過高同樣存在弊端，適度擴(kuò)大散戶投資者的認(rèn)購(gòu)比例或是未來REITs發(fā)行的趨勢(shì)。

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優(yōu)質(zhì)REITs僧多粥少，散戶打新難有高收益

3月5日，中航京能光伏REIT與中信建投國(guó)家電投新能源REIT兩單REITs發(fā)布詢價(jià)公告，從公開信息了解到，兩單項(xiàng)目的戰(zhàn)略配售部分占比較高，其中中航京能光伏REIT占比達(dá)79%，中信建投國(guó)家電投新能源REIT占比也達(dá)到75%。

說明書中提到，中航京能光伏REIT原始權(quán)益人與同一控制下關(guān)聯(lián)方的董事、監(jiān)事及高級(jí)管理人員(特別是對(duì)原始權(quán)益人公司治理及發(fā)展有較大貢獻(xiàn)的人員)通過鉑紳思文5號(hào)私募證券投資基金(簡(jiǎn)稱“思文5號(hào)基金”)參與本次戰(zhàn)略配售?；鹨?guī)模1.6億元，這一現(xiàn)象在已經(jīng)上市的產(chǎn)品中尚屬首次。

REITs的高配售比例一直是發(fā)行過程中的慣例，除了上述兩只基金外，已發(fā)行的產(chǎn)品中平均戰(zhàn)略配售比例達(dá)到67%。其中中金安徽交控REIT最高，達(dá)到80%，其次是富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT等7只產(chǎn)品配售比例超過70%，最低的是國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT與華安張江光大REIT兩只產(chǎn)品，均約為55%。

天相投顧解釋其中原因時(shí)認(rèn)為，首先，戰(zhàn)略配售的機(jī)構(gòu)往往屬于專業(yè)投資者，其對(duì)于項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與收益的研究相較于普通投資者往往更深入，因此在REITs詢價(jià)發(fā)行過程中有利于資產(chǎn)合理定價(jià)；另外，參與戰(zhàn)略配售的機(jī)構(gòu)屬于長(zhǎng)期資金，其積極參與也有利于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，有助于REITs的成功發(fā)行。

得益于底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)成熟、現(xiàn)金流預(yù)期相對(duì)明確、強(qiáng)制分紅等特性，REITs產(chǎn)品在二級(jí)市場(chǎng)的表現(xiàn)非常亮眼，如華安張江光大REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港REIT以及中金普洛斯REIT三只產(chǎn)品上市以來漲超30%，這在同期間內(nèi)震蕩的大盤走勢(shì)下更為難得。因此REITs在發(fā)行的過程中總是備受散戶投資者熱捧，網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)頻頻創(chuàng)出百倍記錄，普通投資者以一萬元認(rèn)購(gòu)，往往只能獲配幾十元的額度，散戶“打新”的熱情高燒不退，但最終卻難有高收益。

天相投顧同時(shí)也認(rèn)為，機(jī)構(gòu)投資者積極參與雖然有助于REITs發(fā)行，但是其占比過高同樣存在弊端。首先，由于戰(zhàn)略配售投資者認(rèn)購(gòu)的份額在鎖定期內(nèi)無法流通，這就容易造成二級(jí)市場(chǎng)流通的份額占比較小，流動(dòng)性缺乏可能造成流通份額過高的價(jià)格波動(dòng)，一些規(guī)模較小的REITs尤其如此；另外，散戶占比過低也使得普通投資者無法充分分享REITs資產(chǎn)所帶來的收益，造成散戶參與感較低，從長(zhǎng)期來看不利于擴(kuò)大REITs市場(chǎng)的規(guī)模。因此，適度擴(kuò)大散戶投資者的認(rèn)購(gòu)比例或是未來REITs發(fā)行的趨勢(shì)。

解禁沖擊有限，機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期持有意愿較強(qiáng)

在REITs基金被機(jī)構(gòu)投資者高比例持有之時(shí)，市場(chǎng)也在擔(dān)心如若大規(guī)模解禁，是否會(huì)造成行情大幅度波動(dòng)，導(dǎo)致散戶投資者不僅在打新期間分的蛋糕較小，而且在二級(jí)市場(chǎng)中難逃虧損。

據(jù)了解，公募REITs在發(fā)行時(shí)總份額分為三部分，分別面向戰(zhàn)略配售投資者、網(wǎng)下投資者和公眾投資者發(fā)售。其中，原始權(quán)益人的限售期為60個(gè)月，原始權(quán)益人關(guān)聯(lián)方的限售期為36個(gè)月，其他戰(zhàn)略配售投資者的限售期為12個(gè)月。

去年6月，首批REITs基金迎來周年考，其他戰(zhàn)略配售投資者限售部分解禁，投資者對(duì)此給予了高度關(guān)注?；仡櫘?dāng)時(shí)的行情，可以發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)預(yù)期解禁影響短期價(jià)格，因此在5月底6月初，首批上市的9只REITs經(jīng)歷了不同程度的回調(diào)，提前釋放了解禁壓力，解禁期表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)。

天相投顧表示，Reits和目前市場(chǎng)的權(quán)益、債券類產(chǎn)品收益相關(guān)性較低，仍屬于稀缺資源，對(duì)機(jī)構(gòu)投資者來說具有良好的配置價(jià)值，未來機(jī)構(gòu)的參與熱情預(yù)計(jì)只會(huì)更高。因此，在Reits資產(chǎn)規(guī)模相較于資本市場(chǎng)規(guī)模仍低的情況下，機(jī)構(gòu)未來大規(guī)模減持的可能性較低。

華北一位基金公司高管對(duì)記者表示，以原始權(quán)益人為例，雖然有5年的限售期，但是作為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的原持有人，他們減持的可能性微乎其微，且對(duì)于機(jī)構(gòu)投資者而言，REITs項(xiàng)目的分紅率非常有吸引力?！艾F(xiàn)在銀行定存利率相對(duì)而言比較低，而REITs每年固定分紅可以超過4%，對(duì)于機(jī)構(gòu)投資者來說是非常優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)了，適合長(zhǎng)期拿著?！彼f。