自去年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)較為低迷，陰陽(yáng)合同、經(jīng)營(yíng)貸置換按揭等套利手段死灰復(fù)燃，銀行放貸壓力大，導(dǎo)致信貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市。

買(mǎi)房不僅零首付，甚至出現(xiàn)“負(fù)首付”的情況？陰陽(yáng)合同屢禁不止，購(gòu)房者看似占到便宜，實(shí)則面臨哪些風(fēng)險(xiǎn)？

(相關(guān)資料圖)

近日，深圳、重慶等多地曝出買(mǎi)房“負(fù)首付”的情況，房產(chǎn)中介和買(mǎi)賣(mài)雙方將合同價(jià)格夸大，以提高銀行貸款額度，從而減少購(gòu)房者的首付款，有的購(gòu)房者不僅無(wú)需付首付，還能拿到一筆貸款作為裝修款。專(zhuān)家提示，這種做法顯然是違規(guī)的，存在不小的法律風(fēng)險(xiǎn)。

多地出現(xiàn)“陰陽(yáng)合同”

近日，“負(fù)首付”的買(mǎi)房方式刷遍朋友圈。重慶市巴南區(qū)某房產(chǎn)中介在其朋友圈發(fā)布消息，“一套83萬(wàn)元的精裝房，首付4萬(wàn)元，放款后返現(xiàn)5萬(wàn)元，相當(dāng)于客戶還能倒拿1萬(wàn)元首付款”。

所謂“負(fù)首付”，就是在二手房置換時(shí)，抬高銀行評(píng)估價(jià)，使之高于正常售賣(mài)價(jià)。在深圳羅湖區(qū)，部分二手房由于房主急于變賣(mài)，也出現(xiàn)了這種情況。

據(jù)深圳房地產(chǎn)中介的說(shuō)法，如100萬(wàn)元的房子，銀行評(píng)估價(jià)150萬(wàn)元，貸款額度增高至120萬(wàn)元，這樣就可以多出20萬(wàn)元。而羅湖區(qū)業(yè)主屬于回遷戶擁有多套房產(chǎn)，愿意降價(jià)出售，因此同意通過(guò)陰陽(yáng)合同的方式盡快套現(xiàn)。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者表示，此類(lèi)事件本質(zhì)上就是虛構(gòu)購(gòu)房合同，進(jìn)而做高購(gòu)房?jī)r(jià)格，以騙取更多的貸款來(lái)支付首付?！芭e例來(lái)說(shuō)，100萬(wàn)元的房子原先首付20萬(wàn)元、貸款金額80萬(wàn)元。而現(xiàn)在可以虛構(gòu)交易金額為130萬(wàn)元，其首付則為26萬(wàn)元、貸款金額為104萬(wàn)元。據(jù)此，購(gòu)房者‘騙取’的貸款額為24萬(wàn)元（104萬(wàn)-80萬(wàn)元）。拿這24萬(wàn)元去繳納20萬(wàn)元首付，還多出了4萬(wàn)元，這就是‘負(fù)首付’的概念?！?/p>

實(shí)際上，這類(lèi)陰陽(yáng)合同早就有之。據(jù)記者了解，此前在滬購(gòu)房也曾流行陰陽(yáng)合同，但在房地產(chǎn)市場(chǎng)審查收嚴(yán)后得到了有效打擊。房產(chǎn)中介對(duì)記者介紹，在上海實(shí)行“三價(jià)就低”政策（銀行根據(jù)合同網(wǎng)簽價(jià)、交易中心涉稅評(píng)估價(jià)和銀行評(píng)估價(jià)，選擇其中最低的價(jià)格來(lái)審批貸款額度）之前，400萬(wàn)元實(shí)際成交價(jià)的房屋，在合同上寫(xiě)300萬(wàn)元，另100萬(wàn)元以裝修補(bǔ)償費(fèi)的形式用現(xiàn)金支付給賣(mài)家。對(duì)于一些要購(gòu)買(mǎi)大戶型房、稅費(fèi)加起來(lái)很高的群體，這樣操作很合算。

在“三價(jià)就低”政策出臺(tái)后，陰陽(yáng)合同仍然“野火燒不盡”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹了業(yè)內(nèi)俗稱(chēng)為“高評(píng)高貸”的做法，指的就是銀行評(píng)估價(jià)格比真實(shí)交易價(jià)格高，從而貸更多的款變相降低首付。高評(píng)就是高評(píng)估值，高貸就是高貸款額，里面涉及“陰陽(yáng)合同”、賣(mài)家配合控款，其漏洞在于銀行評(píng)估價(jià)有浮動(dòng)空間，只要賣(mài)方同意即可，本質(zhì)上是赤裸裸的違法。高評(píng)高貸也叫做倒拿錢(qián)、零首付、低首付。

張大偉舉例稱(chēng)，“假如房屋市值500萬(wàn)元，銀行評(píng)估價(jià)為450萬(wàn)元，那么首次貸款可貸評(píng)估值的七成，即315萬(wàn)元，首付185萬(wàn)元，可是貸款人手里只有170萬(wàn)元，不夠首付款無(wú)法完成交易，這就有了高評(píng)高貸。評(píng)估機(jī)構(gòu)將房子的評(píng)估價(jià)增加到480萬(wàn)元，336萬(wàn)元走銀行貸款，這樣一來(lái)，首付164萬(wàn)元就可以完成這次交易。高評(píng)高貸需要有個(gè)前提，即貸款銀行必須認(rèn)可評(píng)估公司出具的評(píng)估報(bào)告，否則也是不可能成立的?！?/p>

在北京，這類(lèi)陰陽(yáng)合同的操作也屢見(jiàn)不鮮。近日，北京麥田房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司就因?yàn)殛庩?yáng)合同，同一天接到兩份罰單，共被處罰4萬(wàn)元。根據(jù)處罰，房地產(chǎn)公司為交易當(dāng)事人規(guī)避房屋交易稅費(fèi)，就同一房屋簽訂不同交易價(jià)款的合同提供了便利。北京理道律師事務(wù)所主任律師王久成表示，協(xié)助交易當(dāng)事人利用陰陽(yáng)合同避稅的操作在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中很常見(jiàn)，這是違法行為。利用陰陽(yáng)合同規(guī)避?chē)?guó)家稅收監(jiān)管，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)獲得的系非正當(dāng)利益，在房屋買(mǎi)賣(mài)交易履行中會(huì)帶來(lái)極大的法律風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)《民法典》第一百四十六條“行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無(wú)效”的規(guī)定，甚至可能產(chǎn)生“房財(cái)兩空”的后果。

折射銀行放貸壓力

對(duì)于上述亂象，專(zhuān)家指出，銷(xiāo)售乏力的城市或者區(qū)域更容易出現(xiàn)負(fù)首付的現(xiàn)象。自4月份以來(lái)，樓市在一季度呈現(xiàn)的銷(xiāo)售復(fù)蘇勢(shì)頭減弱，而部分城市二手房掛牌量也有所攀升。

“負(fù)首付”成為近日房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)，背后折射出哪些現(xiàn)象？行業(yè)專(zhuān)家表示，自去年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)比較低迷，陰陽(yáng)合同、經(jīng)營(yíng)貸置換按揭等死灰復(fù)燃，銀行放貸壓力大，金融監(jiān)管不到位，但是這種行為擾亂了市場(chǎng)信息，真實(shí)的房貸規(guī)模被低估，信貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市。

“銀行放貸壓力大，縱容經(jīng)營(yíng)貸高評(píng)。當(dāng)下，銀行不僅按揭額度充足，在支持中小微的政策導(dǎo)向下，經(jīng)營(yíng)貸的任務(wù)也重。于是，縱容客戶存量房貸置換高評(píng)的經(jīng)營(yíng)貸，或客戶先全款買(mǎi)房，再利用經(jīng)營(yíng)貸高評(píng)，獲得更多貸款，導(dǎo)致負(fù)首付?！睆V東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

李宇嘉指出，低首付、墊首付等市場(chǎng)行為，涉嫌突破差別化住房信貸政策，放大了杠桿，可能會(huì)導(dǎo)致未來(lái)出現(xiàn)斷供或其他金融風(fēng)險(xiǎn)。

近日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布《關(guān)于禁止參與/協(xié)助“買(mǎi)房負(fù)首付”“零首付”等違規(guī)違法行為的鄭重提示》（下稱(chēng)《提示》）指出，“買(mǎi)房負(fù)首付”已違反國(guó)家相關(guān)金融信貸政策，2017年住建部、央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范購(gòu)房融資和加強(qiáng)反洗錢(qián)工作的通知》，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購(gòu)房首付融資、首付分期和變相首付墊資。各房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、從業(yè)人員應(yīng)嚴(yán)格遵守國(guó)家“房住不炒”的定位，嚴(yán)格內(nèi)部相應(yīng)業(yè)務(wù)管理，并應(yīng)由即日起開(kāi)展自查自糾工作，禁止以任何形式參與/協(xié)助此類(lèi)以“負(fù)首付”或首付分期為噱頭的房源宣傳和銷(xiāo)售代理行為。

《提示》稱(chēng)，如發(fā)現(xiàn)深圳市房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、從業(yè)人員存在違規(guī)銷(xiāo)售宣傳或?yàn)橄M(fèi)者違規(guī)購(gòu)房貸款提供咨詢、協(xié)助的，協(xié)會(huì)將立即報(bào)送行政主管部門(mén)依法依規(guī)查處。同時(shí)，協(xié)會(huì)也將依據(jù)《深圳市房地產(chǎn)中介行業(yè)從業(yè)規(guī)范》等規(guī)定進(jìn)行自律懲戒，嚴(yán)重者還將根據(jù)《深圳市房地產(chǎn)中介行業(yè)黑名單暨企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)警示人員名單實(shí)施辦法》列入行業(yè)黑名單，并向社會(huì)做相應(yīng)通報(bào)。