“0首付、準(zhǔn)現(xiàn)房拎包入住”、“現(xiàn)房0首付、限時(shí)補(bǔ)貼6萬”，最近一度啞火的零首付、負(fù)首付廣告開始在各大社交平臺(tái)“刷屏”。第一財(cái)經(jīng)記者發(fā)現(xiàn)，深圳、佛山、惠州、長春、重慶多個(gè)城市開始爭先“內(nèi)卷”負(fù)首付。

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但記者通過走訪發(fā)現(xiàn)，本輪“低首付”背后的操作模式種類繁多：延期支付、首付貸、高評(píng)高貸等等擦邊或違規(guī)操作層出不窮。值得注意的是，與以往”零首付“不同，此前在一手市場(chǎng)“零首付”更多只是營銷噱頭，實(shí)際操作過程中開發(fā)商會(huì)通過分期支付、延期支付等方式短期降低購房者首付門檻。而在本輪官宣”零首付“的開發(fā)商中，卻有部分鋌而走險(xiǎn)，通過“高評(píng)高貸”、“首付貸”等方式人為壓低首付金額。據(jù)多位業(yè)內(nèi)人士介紹，這種手法此前在新房市場(chǎng)中并不常見，大多是二手房中介使用，。

近期部分新房零首付、負(fù)首付宣傳廣告

有業(yè)內(nèi)人士指出，上述操作看似可以幫助購房者“提前上車”，但實(shí)際背后則風(fēng)險(xiǎn)重重：一方面，這種操作模式進(jìn)一步放大了購房者的金融杠桿，信貸違約風(fēng)險(xiǎn)激增；另一方面，其中涉及多項(xiàng)非法操作，中間嵌套多層風(fēng)險(xiǎn)。

“負(fù)首付”的暗箱操作

“現(xiàn)在（如果買指定的戶型）不僅可以做到0首付，還可以給你補(bǔ)貼一部分金額?！比A南地區(qū)某剛需樓盤地產(chǎn)銷售向記者介紹，這一模式主要是利用備案價(jià)和實(shí)際銷售之間的價(jià)差。 他向記者舉例，其最新推出的樓棟備案價(jià)在1.8萬元/㎡左右，打完8折后購房者實(shí)際成交價(jià)在1.44萬/㎡。但該樓盤會(huì)按照1.8萬元/㎡的價(jià)格做一份合同并網(wǎng)簽，并向銀行貸款，多貸出的這部分資金將用于降低客戶首付門檻。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為這種模式實(shí)質(zhì)上是“超貸”或“高評(píng)高貸”，此前在二手市場(chǎng)一直相對(duì)盛行，但在一手市場(chǎng)較為罕見?！扒皟赡陿鞘星闆r好時(shí)，一手房市場(chǎng)并不存在操作空間?！比A南某房企人士告訴記者，由于備案價(jià)限制，華南區(qū)域核心城市一度存在一二手房倒掛的情況（即二手房價(jià)格遠(yuǎn)高于一手房）。開發(fā)商基本都是以備案價(jià)出售，不存在備案價(jià)和實(shí)際銷售價(jià)的價(jià)差。

在他看來，這也從側(cè)面反映目前樓市行情仍然嚴(yán)峻，部分區(qū)域折扣價(jià)大，才為這類零首付、負(fù)首付操作騰挪出空間。

事實(shí)上，對(duì)于購房者來說，“超貸”確能在某種程度上降低首付門檻，但同時(shí)也增加了房產(chǎn)的月供壓力?；葜莸哪承路恐薪橄蛴浾咛峁┝藘煞N優(yōu)惠折扣方案，一種方案是備案價(jià)基礎(chǔ)上打8折，另一種則是開發(fā)商返1.7成首付，購房者支付0.3成首付即可“上車”。

他進(jìn)一步解釋，這兩種方案在首付、月供上有顯著差別，可以根據(jù)情況選擇。以總價(jià)180萬，貸款30年計(jì)算，第一種方案首付為29萬，月供在5300左右；第二種方案下開發(fā)商會(huì)使用虛高網(wǎng)簽價(jià)，幫購房者多貸一部分資金作為首付款，購房者實(shí)際只需要支付5.4萬，但是后續(xù)月供則超6000元。原浙江銀保監(jiān)局也曾提示，在此類模式下，購房人看似“零首付”購得房產(chǎn)，實(shí)際卻因前期人為做高房價(jià)、支付中介服務(wù)費(fèi)和稅費(fèi)等，承擔(dān)了遠(yuǎn)高于房產(chǎn)實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值的負(fù)債。

值得注意的是，或是由于監(jiān)管嚴(yán)控等原因，該模式具有一定隱蔽性。該中介告訴記者，目前當(dāng)?shù)亍熬W(wǎng)紅盤”并不會(huì)直接打出0首付的廣告，都是需要內(nèi)部熟人介紹，貸款行基本在四大行都可以做，利率在3.8%左右。

而在二手市場(chǎng)，這類“超貸”方式更為普遍，而且往往與房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸等違規(guī)操作相結(jié)合?！拔沂稚系姆孔踊径伎梢宰隽闶赘?、低利率，而且可超貸一部分資金?！睆V州二手房中介丁丁（化名）介紹。按照她說的流程，該中介機(jī)構(gòu)會(huì)先墊資完成購房流程。購房者隨后抵押房產(chǎn)申請(qǐng)經(jīng)營貸，成功后并將購房款、2個(gè)點(diǎn)的墊資費(fèi)一并還給中介。在這一過程中，可以通過“高評(píng)高貸”的方式多貸出一部分資金，從而變相實(shí)現(xiàn)“負(fù)首付”。

丁丁介紹，如果有融資需求，近期也是很好的機(jī)會(huì)，大多業(yè)主由于急于出售、掛牌時(shí)間久等原因，往往很容易配合，甚至可以根據(jù)客戶需要幫忙尋找“高評(píng)估價(jià)、低售價(jià)”的房源，從而獲得更多超貸金額?！坝锌蛻糍I了千萬級(jí)的房子，從中超貸了100多萬?！?/p>

低首付為何盛行？

事實(shí)上，除上述通過超貸變相實(shí)現(xiàn)零首付、負(fù)首付外，在走訪調(diào)查過程中，記者發(fā)現(xiàn)低首付背后還有三類操作模式。

第一類是開發(fā)商變相降價(jià)促銷。開發(fā)商會(huì)通過第三方將首付款直接打入購房者賬戶內(nèi)，購房者再將這部分金額轉(zhuǎn)入開發(fā)商監(jiān)管賬戶中用于支付首付款。這類情況多出現(xiàn)在一些區(qū)域邊緣化、配套缺失的樓盤中。例如惠州某樓盤已銷售多年依然還未清盤，降價(jià)促銷力度過大又會(huì)激化與前期業(yè)主間的矛盾，“騎虎難下”之際開發(fā)商就會(huì)通過這類形式隱蔽補(bǔ)貼購房者。

第二類是開發(fā)商開放首付延期、分期政策。購房者可在初期支付一部分金額先鎖定房源，剩余首付尾款可與開發(fā)商協(xié)商在3個(gè)月～1年內(nèi)繳清。以東莞某臨城鎮(zhèn)區(qū)新盤為例，在其宣傳中稱可0.5成首付上車，實(shí)際則是分期支付。第一周僅需支付0.5成首付（即8萬元），6個(gè)月后再繳納0.5成首付（即8萬元），一年后繳納1成首付（16萬元）。值得注意的是，這種模式此前就被市場(chǎng)廣泛采用，但分期時(shí)間有逐漸延長的趨勢(shì)。有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，因?yàn)殚_發(fā)商有回款的需求，因此原本首付延期通常需要在6個(gè)月內(nèi)，但現(xiàn)在為搶客戶，不少開發(fā)商將這一時(shí)間“內(nèi)卷”至一年以上。

第三類則風(fēng)險(xiǎn)更大，是通過嫁接第三方金融機(jī)構(gòu)（或自身的金融機(jī)構(gòu)），做首付消費(fèi)貸。根以華南區(qū)域某樓盤loft戶型為例，銷售會(huì)向購房者鏈接金融機(jī)構(gòu)，向機(jī)構(gòu)借出部分資金用于首付。據(jù)個(gè)人的資質(zhì)和信用，貸款利率在利率約為2.83%-4.38%左右浮動(dòng)。

種類繁多的低首付套路背后實(shí)際折射的是樓市需求側(cè)依舊疲軟，開發(fā)商被迫通過“內(nèi)卷”首付門檻提前搶占客戶。

近期樓市壓力仍存，政策支持力度卻在逐漸走弱。中指研究院指出，熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)熱度較高，對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)會(huì)形成一定支撐，但整體來看，當(dāng)前全國房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力仍在。近期部分核心一二線城市開始優(yōu)化調(diào)控政策，上海、廣州等城市調(diào)整公積金政策，杭州、南京部分街道或區(qū)域放松限購，但整體力度仍較為有限。截至5月24日，5月各地出臺(tái)政策的頻次僅29條，不足4月一半。

華南中原某分析人士告訴記者，前兩年，有些開發(fā)商看好樓市行情，大量囤地，但現(xiàn)在去化速度非常慢，冷門鎮(zhèn)街個(gè)別樓盤月均去化套數(shù)僅為個(gè)位數(shù)。在他看來，目前不少開發(fā)商已到了生死存亡的關(guān)鍵時(shí)刻，為增加去化速度，提高營銷費(fèi)用、提供首付資金支持、降低實(shí)際售價(jià)等組合拳頻出也是被迫之舉。

背后風(fēng)險(xiǎn)重重

從更深層次而言，開發(fā)商通過首付貸、高評(píng)高貸等違規(guī)方式降低首付門檻，內(nèi)卷爭奪存量用戶，背后風(fēng)險(xiǎn)重重。

招聯(lián)首席研究員董希淼對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，零首付、負(fù)首付對(duì)銀行來說政策風(fēng)險(xiǎn)和實(shí)質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)都很大，房產(chǎn)抵押作為風(fēng)險(xiǎn)防控的手段，如果評(píng)估價(jià)虛高其效果可能大打折扣。對(duì)個(gè)人而言，過度加杠桿將可能引發(fā)家庭財(cái)務(wù)危機(jī)。之所以出現(xiàn)此類現(xiàn)象也反映出兩個(gè)問題，一是銀行信貸投放壓力較大，特別是個(gè)人住房貸款增長壓力大；二是房地產(chǎn)銷售壓力大，開發(fā)商賣房難。

針對(duì)零首付中涉及的“高評(píng)高貸”問題，董希淼認(rèn)為，“高評(píng)高貸”中“評(píng)”、“貸”都在銀行，銀行自身也應(yīng)加強(qiáng)把關(guān)，對(duì)房產(chǎn)交易合同里房價(jià)的真實(shí)性進(jìn)行審查，尤其是對(duì)房價(jià)交易價(jià)格高于該區(qū)域市場(chǎng)價(jià)的應(yīng)保持警惕。

對(duì)于購房者而言，背后法律風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。有法律人士指出，在上述“高評(píng)高貸”的操作方式中，開發(fā)商會(huì)與購房人簽訂陰陽合同：一份是標(biāo)注有虛高價(jià)格的合同，用于向銀行申請(qǐng)貸款；一份是真實(shí)價(jià)格的合同，作為實(shí)際交易購房的憑證。而這類陰陽合同、高評(píng)高貸本身屬于“騙貸”行為，如銀行審批環(huán)節(jié)發(fā)現(xiàn)異常將不會(huì)批準(zhǔn)貸款，且對(duì)個(gè)人信用有影響。

河南尚博律師事務(wù)所徐振亮律師指出，早在2017年9月29日，住建部、央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范購房融資和加強(qiáng)反洗錢工作的通知》，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，違規(guī)提供購房首付融資、首付分期和變相首付墊資。通過這種方式進(jìn)行購房的購房者大多數(shù)并沒有真實(shí)的首付能力，購房者后續(xù)的真實(shí)房貸壓力明顯增大，一旦被銀行或監(jiān)管部門發(fā)現(xiàn)“零首付”行為，購房者將面臨停貸，或提前全額償還貸款的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，銀行一旦停貸，購房者無法及時(shí)償還銀行貸款，將面臨抵押房產(chǎn)被拍賣的風(fēng)險(xiǎn)。

針對(duì)近期零首付、負(fù)首付卷土重來的跡象，已有多地監(jiān)管介入。5月26日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)文，該協(xié)會(huì)在文中指出，各房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、從業(yè)人員應(yīng)嚴(yán)格遵守國家“房住不炒”的定位，嚴(yán)格內(nèi)部相應(yīng)業(yè)務(wù)管理，并應(yīng)開展自查自糾工作，禁止以任何形式參與/協(xié)助此類以“負(fù)首付”或首付分期為噱頭的房源宣傳和銷售代理行為。如發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、從業(yè)人員存在違規(guī)銷售宣傳或?yàn)橄M(fèi)者違規(guī)購房貸款提供咨詢、協(xié)助的，深房中協(xié)將立即報(bào)送行政主管部門依法依規(guī)查處等。

5月22日，廣東省惠州市惠陽區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)的《關(guān)于整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)、嚴(yán)厲查處違規(guī)銷售行為的通知》指出，為強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范銷售行為，維護(hù)購房人合法權(quán)益，嚴(yán)禁開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)在商品房交易環(huán)節(jié)出現(xiàn)首付貸、返首付、零首付、中介機(jī)構(gòu)營銷返首付、發(fā)布虛假違法房地產(chǎn)廣告、捏造散布不實(shí)信息等違規(guī)銷售行為。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，要防范“零首付”“負(fù)首付”營銷在業(yè)內(nèi)蔓延，既需相關(guān)監(jiān)管部門重拳整治，又需要銀行、房企等多方主體守好底線，加強(qiáng)自律。