珠江新城，也松動(dòng)了。

記者丨李惠琳

(資料圖片)

5月中旬，劉女士選擇降價(jià)170萬(wàn)元，將位于廣州CBD珠江新城的一套三房掛出去。

她感覺(jué)按照現(xiàn)在的行情，過(guò)了6月可能會(huì)繼續(xù)跌，不降價(jià)只怕更難出手。

“最近幾個(gè)月，沒(méi)有比這個(gè)價(jià)格更低了。同小區(qū)同戶(hù)型，上個(gè)月賣(mài)出的一套是15.9萬(wàn)/㎡，現(xiàn)在每平少了近2萬(wàn)元。”房產(chǎn)中介張良告訴記者。

豪宅林立的珠江新城，穩(wěn)居廣州房?jī)r(jià)天花板。如今，降價(jià)百萬(wàn)賣(mài)房套現(xiàn)的故事，在這里不斷上演。

1、回調(diào)到年前

珠江新城以存量市場(chǎng)為主，被視為廣州二手房市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。

保利心語(yǔ)、中海花城灣、嘉裕公館、凱旋新世界是片區(qū)內(nèi)的四大標(biāo)桿盤(pán)，單套總價(jià)千萬(wàn)元起步，成交量向來(lái)居前。

劉女士的房子位于保利心語(yǔ)，2月整個(gè)小區(qū)賣(mài)出11套，但5月行情驟冷，只賣(mài)出了一套。

她的房子面積近110平米，朝北低層，本就沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。

眼看著市場(chǎng)沒(méi)有升溫的跡象，她無(wú)奈接受經(jīng)紀(jì)人的建議，把掛牌價(jià)從1700萬(wàn)元降至1530萬(wàn)元，折合單價(jià)14萬(wàn)元/平，試圖用降價(jià)吸引買(mǎi)家。

劉女士并非孤例。

克而瑞方面發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月保利心語(yǔ)的成交均價(jià)約14.31萬(wàn)/㎡，比2月下降了3200元/㎡。

另一個(gè)熱門(mén)盤(pán)中?；ǔ菫骋彩侨绱恕?月成交均價(jià)為17.23萬(wàn)元/㎡，比2月下降了2.5萬(wàn)元/㎡。

貝殼找房的數(shù)據(jù)顯示，目前該樓盤(pán)一套南向315平米的房，總價(jià)約5500萬(wàn)元，放盤(pán)價(jià)為17.48萬(wàn)/㎡。一個(gè)月前，同戶(hù)型成交價(jià)格是18.34萬(wàn)/㎡，總價(jià)降了約280萬(wàn)元。

“這套放盤(pán)的房，最早掛牌價(jià)是18萬(wàn)元/㎡左右，最近總價(jià)降了100萬(wàn)元?！?/p>

熟悉該房源的中介告訴記者，這套房子掛牌價(jià)低，一來(lái)是低樓層，價(jià)格低一些。二來(lái)業(yè)主誠(chéng)心出售，可以跟業(yè)主繼續(xù)談價(jià)格。

以低樓層作對(duì)比，也能看出價(jià)格下調(diào)。3月中旬，中海花城灣成交了一套低層南向房，單價(jià)為20.21萬(wàn)元/㎡。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，最近兩周，珠江新城就有十多套房源降價(jià)超50萬(wàn)元。

2、成交量腰斬

價(jià)格下滑的背后，是成交量下降和業(yè)主心態(tài)的變化。

珠江新城成交統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月的二手房?jī)H成交31套，對(duì)比上月腰斬，幾乎回到2022年的低谷時(shí)期。

今年，珠江新城二手房有過(guò)高潮，2月成交量一度暴增至139套，4月中旬開(kāi)始降溫，成交量斷崖式回落。

張良也明顯感覺(jué)到，和年初相比，看房客戶(hù)明顯減少，很多人在觀望，業(yè)主的態(tài)度沒(méi)那么強(qiáng)硬了。

他曾見(jiàn)證珠江新城樓市最瘋狂的時(shí)候，有些熱門(mén)小區(qū)，客戶(hù)還沒(méi)來(lái)得及看房，就得決定是否要買(mǎi)，簽約前業(yè)主臨時(shí)加價(jià)的事情也時(shí)有發(fā)生。

現(xiàn)在，樓市正轉(zhuǎn)向買(mǎi)方市場(chǎng)，業(yè)主明顯變得好說(shuō)話(huà)了，“就算約看的客戶(hù)遲到，業(yè)主都愿意等一下，愿意談價(jià)格的也多了?！?/p>

張良提到，現(xiàn)在賣(mài)房能成交的，多是業(yè)主著急用錢(qián)。那些掛牌價(jià)格虛高不意降價(jià)的，很難成交。

不過(guò)，頂級(jí)稀缺豪宅的價(jià)格依然堅(jiān)挺。

珠江新城東區(qū)的僑鑫匯悅臺(tái)，坐擁一線(xiàn)江景，是廣州頂級(jí)豪宅之一。

胡潤(rùn)百富發(fā)布的《2023中國(guó)十大地標(biāo)豪宅》中，僑鑫匯悅臺(tái)是廣州唯一入榜的，單套價(jià)格相當(dāng)于一個(gè)小目標(biāo)。

5月19日成交的一套法拍房，總價(jià)1.12億元，折合單價(jià)30.5萬(wàn)/㎡，加上稅費(fèi)單價(jià)約33萬(wàn)/㎡，刷新了匯悅臺(tái)的成交記錄。

貝殼找房顯示，該豪宅有一套南向低樓層365平米，今年2月20日掛牌以來(lái)，價(jià)格上漲了兩次共300萬(wàn)元，總價(jià)升至1.17億元，折合單價(jià)31.9萬(wàn)元/㎡。

3、投資客退場(chǎng)

量?jī)r(jià)齊調(diào)整的現(xiàn)象，以往在珠江新城板塊較為少見(jiàn)。

為何現(xiàn)在價(jià)格松動(dòng)？

從趨勢(shì)上看，疫情期間積壓的購(gòu)房需求，在今年二、三月釋放結(jié)束，后續(xù)需求支撐能力不足。

其實(shí)，不止是珠江新城，整個(gè)廣州樓市都在降溫。數(shù)據(jù)顯示，5月廣州市二手房網(wǎng)簽宗數(shù)為8771宗，環(huán)比下降12.7%。

大勢(shì)不利，投資客退場(chǎng)，加速了珠江新城二手房熄火。

相比剛需住宅，珠江新城的房子資產(chǎn)配置屬性較高，投資客集中。

今年3月之后，銀行嚴(yán)查首付款來(lái)源，禁止經(jīng)營(yíng)貸流入樓市，壓制了部分“炒房客”涌入。

“年初珠江新城的成交量，多由銀行金融貸產(chǎn)品的投機(jī)客戶(hù)買(mǎi)走。而現(xiàn)在的買(mǎi)房客戶(hù)大部分為自用，以置換、改善需求為主。”一位專(zhuān)注于廣州豪宅的中原地產(chǎn)人士表示。

同時(shí)，市場(chǎng)新房供應(yīng)增多，也搶走了部分買(mǎi)家。

今年上半年，天河、海珠、荔灣、越秀等城區(qū)不斷有新豪宅面市，對(duì)珠江新城二手房形成分流。

比如越秀地產(chǎn)的琶洲南TOD，均價(jià)約13萬(wàn)/㎡，今年前四個(gè)月已經(jīng)吸金86億元，為廣州銷(xiāo)售業(yè)績(jī)TOP1。

琶洲南TOD效果圖

此外，珠江新城板塊也將有新盤(pán)入市。

位于珠江新城東區(qū)的保利天御，住宅產(chǎn)品的戶(hù)型為240-450㎡的大平層，預(yù)計(jì)下半年入市，吹風(fēng)價(jià)20萬(wàn)/㎡起，未入市已先火。

多位業(yè)內(nèi)人士向記者表明，依然看好珠江新城的價(jià)值，市場(chǎng)波動(dòng)是暫時(shí)的。“即便是疫情三年里，珠江新城的房?jī)r(jià)整體還是漲的，抗跌性得到驗(yàn)證?！?/p>

只是，市場(chǎng)何時(shí)回暖仍是未知數(shù)，于業(yè)主而言，降價(jià)出貨還是待價(jià)而沽，考驗(yàn)心態(tài)。（文中張良為化名）