就在中國(guó)買(mǎi)房客認(rèn)為“越南將復(fù)制中國(guó)奇跡，現(xiàn)在買(mǎi)房能享受到與過(guò)去十年中國(guó)樓市類(lèi)似的資產(chǎn)增值”時(shí)，市面上卻傳出越南房地產(chǎn)“崩盤(pán)”的消息。

作者 |陶 婷

編輯 |孫春芳

(資料圖片僅供參考)

運(yùn)營(yíng) |賈天宇

這些年，為了開(kāi)拓公司房產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)，郭逍頻繁前往越南，這個(gè)與中國(guó)相鄰的東南亞國(guó)家。

他發(fā)現(xiàn)，即便是作為越南最發(fā)達(dá)的胡志明市，也只有部分地方能用信用卡，移動(dòng)支付幾乎沒(méi)有。至于中國(guó)人習(xí)以為常的快遞、電商、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)，更是少見(jiàn)。讓郭逍感到驚訝的，還有越南的交通水平。

“一些馬路上，連紅綠燈都沒(méi)有。交通堵塞很?chē)?yán)重，摩托車(chē)與汽車(chē)都在一條路?！奔幢闳绱?，郭逍每每還是安慰自己，“畢竟這相當(dāng)于幾十年前的中國(guó)”。然而，令他無(wú)法忍受的是，越南銀行周末都不辦公，只有工作日的早9點(diǎn)到下午4點(diǎn)半營(yíng)業(yè)。

“周末想用錢(qián)，都沒(méi)地方取，網(wǎng)上支付也不是很便利，大多數(shù)人都在用紙幣?！痹侥舷∪钡?，還有寫(xiě)字樓。以越南首都河內(nèi)為例，“真正高檔寫(xiě)字樓沒(méi)幾個(gè)，用手指頭都能數(shù)得過(guò)來(lái)?！惫懈嬖V「市界」。

與之形成強(qiáng)烈反差的，是越南的高房?jī)r(jià)。自2015年以來(lái)，越南房?jī)r(jià)一路飆升，在2022年6月達(dá)到歷史高點(diǎn)，胡志明市商品房均價(jià)達(dá)到2.2萬(wàn)元人民幣。過(guò)去三年，胡志明市的房?jī)r(jià)，每年都保持著25%的增長(zhǎng)速度，這在全世界都非常罕見(jiàn)。

▲（圖/視覺(jué)中國(guó) 越南河內(nèi)，窄窄的樓房被叫做“筒樓”。這個(gè)熙熙攘攘的首都居住著900萬(wàn)人口，街道上到處都是這種又高又瘦、色彩鮮艷的“筒樓”。）

越南樓市烈火烹油中，無(wú)數(shù)資本蜂擁而至。就在中國(guó)買(mǎi)房客認(rèn)為“越南將復(fù)制‘中國(guó)奇跡’，現(xiàn)在買(mǎi)房能享受到與過(guò)去十年中國(guó)樓市類(lèi)似的資產(chǎn)增值”時(shí)，2023年的今天，市面上卻傳出越南房地產(chǎn)“崩盤(pán)”的消息。

6月上旬彭博社報(bào)道稱(chēng)：由于融資困難，越南地產(chǎn)商已經(jīng)暫停了1200個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，價(jià)值超過(guò)800萬(wàn)億越南盾（約合人民幣2413億元）。越南《青年報(bào)》透露，首都河內(nèi)約400個(gè)項(xiàng)目被擱置，胡志明市停滯的項(xiàng)目數(shù)量則超過(guò)300個(gè)。

越南房地產(chǎn)為何突然按下暫停鍵？

“住宅成交萎縮，工業(yè)地一畝難求”

“越南房子銷(xiāo)售確實(shí)不好?！弊鳛槭淄禺a(chǎn)越南有限公司的創(chuàng)始人，薛超從去年年底開(kāi)始，感受到了越南房地產(chǎn)的寒意。

進(jìn)入2023年，越南房地產(chǎn)折疊的態(tài)勢(shì)有增無(wú)減。第一季度，住宅市場(chǎng)供應(yīng)量約達(dá)25000套，主要為前期發(fā)售項(xiàng)目的庫(kù)存，其中成交率僅為11%左右，約2700筆交易，同比下降50%。這使得很多越南地產(chǎn)從業(yè)人員面臨失業(yè)。

美聯(lián)儲(chǔ)加息成為越南樓市萎縮的罪魁禍?zhǔn)??！埃缆?lián)儲(chǔ)）加息導(dǎo)致越南出口訂單需求下降，進(jìn)而影響了居民的收入。居民收入下降了，就不敢去購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)這個(gè)大型消費(fèi)品。也就導(dǎo)致房產(chǎn)銷(xiāo)售萎縮，房?jī)r(jià)就也停滯了?！毖Τ颉甘薪纭怪v述這其中的邏輯。

具體來(lái)看，在越南，一些房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)于外國(guó)人購(gòu)房比例是有限制的，一般不超過(guò)30%。這也就意味著，買(mǎi)越南房子的主要群體，仍然是本地人。然而，對(duì)平均月工資不到2000元的越南人來(lái)說(shuō)，要全款買(mǎi)下一套100萬(wàn)元的房子，就算不吃不喝也得攢幾十年。更何況，在美聯(lián)儲(chǔ)加息的影響下，很多越南人都陷入無(wú)工可做的尷尬境地。

越南的東南部，比如平陽(yáng)省，有很多紡織企業(yè)，“他們今年訂單量，縮減了三分之二。所以不需要那么多工人了，好多人都處于停薪留職的狀態(tài)?！?014年就去了越南的德哥告訴「市界」。這也使得原本買(mǎi)不起房子的本地人更沒(méi)錢(qián)買(mǎi)房了。而越南能買(mǎi)房的有錢(qián)人，以及海外投資客們，“很多都在觀望，大家普遍信心不足?！毖Τ嬖V「市界」。

這兩類(lèi)人群信心不足的原因之一，來(lái)自于房?jī)r(jià)的震蕩?！甘薪纭箯亩嗝谠侥蠌氖路慨a(chǎn)工作的人士處了解到，從胡志明、河內(nèi)這兩個(gè)城市來(lái)看，較之于過(guò)去幾年動(dòng)輒25%的上漲幅度，目前其房?jī)r(jià)處于持平或微漲的狀態(tài)，一些城市的樓盤(pán)，比如下龍灣、芽莊、富國(guó)島等地區(qū)的旅游地產(chǎn)，有的打到了7折。

不過(guò)，在他們看來(lái)，房?jī)r(jià)的分化并不等于越南樓市崩盤(pán)。所謂房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤(pán)，并非單指房?jī)r(jià)的大幅下跌，而是崩盤(pán)引發(fā)的一系列系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，包括市場(chǎng)信心的徹底崩潰、資金鏈的斷裂、資產(chǎn)的大幅縮水、金融系統(tǒng)大量呆壞賬的出現(xiàn)等。至少目前，從買(mǎi)了房子的越南本地人身上，并沒(méi)有出現(xiàn)以上跡象。

越南本地人買(mǎi)房幾乎是全款，即便是貸款也最多只貸2年，只因?yàn)樵侥系姆抠J利率高達(dá)12%?！氨镜厝速I(mǎi)房，很大一部分是自住?！毖Τ嬖V「市界」，“即便不是自住的這類(lèi)人群，也相對(duì)比較理性，不會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)低迷時(shí)，一起拋售房子的行為?！?/p>

越南的房地產(chǎn)商們，在這場(chǎng)樓市風(fēng)波下就有點(diǎn)頂不住了。過(guò)去一年，不少本地房地產(chǎn)企業(yè)解散或停業(yè)。6月上旬，彭博社報(bào)道稱(chēng)，越南房地產(chǎn)商已經(jīng)暫停了1200個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，價(jià)值超過(guò)800萬(wàn)億越南盾（約合人民幣2413億元）。越南《青年報(bào)》透露，首都河內(nèi)約400個(gè)項(xiàng)目被擱置，胡志明停滯的項(xiàng)目數(shù)量超過(guò)300個(gè) 。

這背后，除了美聯(lián)儲(chǔ)加息所帶來(lái)的一系列蝴蝶效應(yīng)，比如資本撤離留下一些爛尾樓項(xiàng)目外，還有越南政府的一系列整頓行動(dòng)，給越南開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的致命打擊。2022年，包括萬(wàn)盛發(fā)集團(tuán)董事長(zhǎng)張美蘭在內(nèi)的多個(gè)越南地產(chǎn)大佬，因涉嫌非法發(fā)行債券鋃鐺入獄。這嚇跑了大量的投資人。越南政府還加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商發(fā)售新債的監(jiān)管力度，這使得越南房地產(chǎn)行業(yè)的資金缺口越來(lái)越大。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，2022年越南房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行新債的總額只有269萬(wàn)億越南盾，較2021年同比大幅下降了64%左右。這令本就銷(xiāo)售不振的越南房地產(chǎn)市場(chǎng)更難了：原來(lái)只需要2個(gè)月就可以售罄的樓盤(pán)，現(xiàn)在可能需要6-8個(gè)月才能銷(xiāo)售完畢。融資困難疊加銷(xiāo)售疲軟，越南房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性問(wèn)題日益嚴(yán)峻。

目前，越南房地產(chǎn)行業(yè)還有46億美元的債券將在2023年陸續(xù)到期，而越南的房地產(chǎn)企業(yè)卻沒(méi)有辦法“按時(shí)償還”。據(jù)Bloomberg數(shù)據(jù)，目前越南房地產(chǎn)企業(yè)的短期負(fù)債率已經(jīng)快速攀升至21%，是東南亞地區(qū)最高的水平。與之形成鮮明對(duì)比的，是工業(yè)地產(chǎn)仍一畝難求的盛況。

因外資的不斷涌入，2022年開(kāi)年以來(lái)，越南南方工業(yè)用地租金持續(xù)上漲。尤其是以胡志明市為代表的南方經(jīng)濟(jì)重心，當(dāng)?shù)毓I(yè)園年租金報(bào)價(jià)，已經(jīng)上漲到300美元/平方米。這幾乎是有史以來(lái)，越南最高的工業(yè)用地租金水平，其使用率也達(dá)到較高水平?！肮I(yè)用地?fù)尟偭??！钡赂缦颉甘薪纭垢袊@道。這種熱火朝天的景象，也曾出現(xiàn)在越南的住宅市場(chǎng)上。

那些年，不少中國(guó)買(mǎi)房客，在越南這片熱土上買(mǎi)“瘋”了。

“最瘋狂的時(shí)候，三個(gè)月賣(mài)100套”

薛超是2018年進(jìn)入越南房地產(chǎn)市場(chǎng)的。那一年，他翻看一份報(bào)告發(fā)現(xiàn)，越南的經(jīng)濟(jì)頗顯眼?！?018年，越南GDP同比增長(zhǎng)7.1%，創(chuàng)2011年以來(lái)的新高?！庇谑?，他決定進(jìn)入越南市場(chǎng)一探究竟。

彼時(shí)，大量外資涌入越南市場(chǎng)，剛需性住房和投資性住房需求量不斷增長(zhǎng)中，越南房地產(chǎn)在當(dāng)年四季度，就實(shí)現(xiàn)成交量創(chuàng)新高的成績(jī)。與之形成正相關(guān)的，是越南高層住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格增長(zhǎng)10%，土地價(jià)格與2017年相比增長(zhǎng)47%。

彼時(shí)，這場(chǎng)樓市狂歡尚未進(jìn)入高潮。隨后幾年，源源不斷的人口流入下，河內(nèi)和胡志明市成為越南房?jī)r(jià)漲得最猛的兩個(gè)城市。2022年，胡志明市商品房均價(jià)達(dá)到3300美元每平方米，同比增長(zhǎng)27%；河內(nèi)住宅價(jià)格同比上漲了23%左右；在河內(nèi)以西的許多地區(qū)，包括青春郡紙橋郡等地區(qū)，漲幅高達(dá)35%-74%。這個(gè)場(chǎng)景，像極了十幾年前的中國(guó)。

中國(guó)買(mǎi)房客蜂擁而至。比如，2018年前九個(gè)月，胡志明市高端公寓買(mǎi)家中，就有31%是中國(guó)人。這相比于2017年的4%，以及2016年2%，大幅上升。這一年，世邦魏理仕報(bào)告顯示，中國(guó)買(mǎi)房客從第六位躍居榜首，成為胡志明市房產(chǎn)的較大買(mǎi)家。

中國(guó)買(mǎi)房客來(lái)自中國(guó)的不同地方，主要以上海、香港等地居多。薛超的主要客戶群體，還有很多手持外國(guó)護(hù)照的華人。在這些買(mǎi)房客的眼中，河內(nèi)相當(dāng)于國(guó)內(nèi)的北京，胡志明相當(dāng)于上海，“錯(cuò)過(guò)了國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的上漲，不要再錯(cuò)過(guò)在新興國(guó)家投資”，是他們?cè)谠侥腺I(mǎi)房的根本動(dòng)力。

▲（圖/視覺(jué)中國(guó) 2019年3月22日，上海，上海海外置業(yè)移民投資展，投資越南房地產(chǎn)樓市。）

“他們就是有路徑依賴?！毖Τ嬖V「市界」。以薛超的最大客戶來(lái)源之一臺(tái)灣人為例，這些人實(shí)際上在昆山、東莞等城市有自己的工廠。他們是享受了中國(guó)改革開(kāi)放紅利的那一批人，“他們希望將國(guó)內(nèi)的經(jīng)歷，在越南進(jìn)行復(fù)制?！毖Τ鲞^(guò)最大的一個(gè)單子，是一個(gè)臺(tái)灣人買(mǎi)了三四十套房子，總價(jià)在3000萬(wàn)元以上。“他們都在賭房?jī)r(jià)不斷上漲?！?/p>

在越南樓市的這場(chǎng)豪賭中，薛超有過(guò)兩次高光時(shí)刻。一次是2019年年初，他剛進(jìn)入越南房地產(chǎn)沒(méi)多久之時(shí)，“先賣(mài)的是胡志明的房子，后來(lái)去的是河內(nèi)。這兩個(gè)城市的房子很好賣(mài)，我們就在客戶那里推了推，一個(gè)月內(nèi)賣(mài)掉了18套房?！毖Τ嬖V「市界」。

一次是2019年下半年，薛超和他的團(tuán)隊(duì)，一共六個(gè)人，在9月到12月這段時(shí)間里，賣(mài)出了100套房。整整三個(gè)月的時(shí)間里，薛超每天都在帶客戶看房，從早上八九點(diǎn)開(kāi)始工作，以1-2小時(shí)一組的話，一天至少要帶五六組?！斑@些買(mǎi)房客，有從國(guó)內(nèi)過(guò)去的考察團(tuán)，也有國(guó)內(nèi)第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)像諾亞、宜信之類(lèi)的，把越南房產(chǎn)作為理財(cái)產(chǎn)品推薦過(guò)去的?！?/p>

越南本地房產(chǎn)中介單套房子售賣(mài)的傭金率是3%-5%。薛超和他的團(tuán)隊(duì)則做包銷(xiāo)，一般來(lái)說(shuō)，包銷(xiāo)比零售的傭金率會(huì)更高。

中國(guó)人不僅當(dāng)中介幫著越南開(kāi)發(fā)商賣(mài)房，自己也下場(chǎng)買(mǎi)房。2018年定居越南的剛哥，剛踏入河內(nèi)這座城市后，就陸陸續(xù)續(xù)買(mǎi)下了6套房子?！坝X(jué)得房子很便宜，房租回報(bào)率還不錯(cuò)，手上正好有200多萬(wàn)的資金，就全款買(mǎi)下了這些房子。當(dāng)時(shí)想著賭一把，應(yīng)該能成?！眲偢绺嬖V「市界」。

不過(guò)，2020年，疫情黑天鵝導(dǎo)致出行不便后，到越南買(mǎi)房的中國(guó)人，變得越來(lái)越少。此時(shí)，雖然越南房地產(chǎn)也沒(méi)有以前活躍，但薛超們還是有一些收入。但從2021年開(kāi)始，“我們基本沒(méi)有收入了?！币恢钡?021年底、2022年初，越南對(duì)外的大門(mén)打開(kāi)，再加上李嘉誠(chéng)到越南投資的消息在當(dāng)?shù)丿倐?，“才又有很多中?guó)買(mǎi)房客來(lái)問(wèn)越南的房子了?！?/p>

彼時(shí)彼刻，不僅僅是中國(guó)買(mǎi)房客，幾乎所有人的目光，都關(guān)注著這片熱土。越南房?jī)r(jià)更在2022年6月達(dá)到十年以來(lái)的高點(diǎn)。以河內(nèi)為例，6年前，其均價(jià)還在790美元每平方米，但現(xiàn)在最高漲到2200美元每平方米，漲幅接近三倍。

不過(guò)，令外界沒(méi)有預(yù)料到的是：進(jìn)入2022年下半年以來(lái)，前所未有的危機(jī)，向越南房地產(chǎn)襲來(lái)。正如前文所提，由于美聯(lián)儲(chǔ)加息導(dǎo)致的資金出逃，以及股市暴跌引發(fā)的連鎖反應(yīng)，再加上越南監(jiān)管部門(mén)全面打壓圍困越南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商等原因，越南房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了大洗牌之中。

被卷入其中的中國(guó)買(mǎi)房客，有人哭了，有人卻笑了。

在越南房市里，有人哭也有人笑

這些年來(lái)，剛哥購(gòu)買(mǎi)的六套房子，隨著越南樓市水漲船高。

“一套2018買(mǎi)的，8000元每平米，還有兩套是2019年買(mǎi)的，一平米9000元左右。這三套房子到2022年都已經(jīng)翻了一倍?！眲偢绺嬖V「市界」，另外三套30平方米的小房子，已經(jīng)漲到1.5萬(wàn)元每平方米。

時(shí)至今日，即便越南房市按下了暫停鍵，對(duì)剛哥的影響似乎并不大?！胺孔拥膬r(jià)格沒(méi)有降，也沒(méi)有猛漲，現(xiàn)在是微漲。二手房?jī)r(jià)格比新房便宜，不具備大漲的基礎(chǔ)?，F(xiàn)在照樣可以賣(mài)出去?！眲偢绺嬖V「市界」，作為越南首都，河內(nèi)的房?jī)r(jià)依舊堅(jiān)挺。

不過(guò)，剛哥并不打算賣(mài)掉房子。因?yàn)?，在他看?lái)，越南的租金回報(bào)率還不錯(cuò)，至少在胡志明市和河內(nèi)這兩座城市是?！耙?00萬(wàn)的房子為例，每月租8000元，15年就可以回本?！背粢惶?4平方米的房子自住外，剛哥將其他五套房子全部出租了出去，“一個(gè)月能收近1.5萬(wàn)的房租，房子還算比較好租?！?/p>

越南大城市房子好租的最大原因是旺盛的需求。郭逍專(zhuān)做越南租賃市場(chǎng)，他的主要客戶群體，除了涌入城市的越南本地人外，還有在越南外資企業(yè)（西門(mén)子、阿迪達(dá)斯、迪卡儂等）員工和中國(guó)企業(yè)派往越南的員工，“供應(yīng)量和需求量不成正比下，租金就越漲越高了?！惫懈嬖V「市界」，越南房產(chǎn)的平均租金回報(bào)率大概在6%-8%。

沒(méi)受影響的還有德哥。自2014年到越南后，在看到工業(yè)用地租金持續(xù)上漲，尤其是外資涌入導(dǎo)致一地難求之時(shí)，德哥在2019年購(gòu)買(mǎi)了不少工業(yè)用地。盡管德哥并沒(méi)有向「市界」透露他買(mǎi)了多少地，地價(jià)漲了多少，但「市界」據(jù)CBRE（越南）公司的報(bào)告了解到，越南工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在全國(guó)各地保持活躍趨勢(shì)。五年來(lái)，南方各大城市一級(jí)市場(chǎng)平均地價(jià)每年上漲約9%，北方市場(chǎng)每年上漲約7%。

不過(guò)，并不是所有人都能在越南買(mǎi)地。根據(jù)越南《2014年土地法》，在越南投資和工作的外國(guó)人，以及擁有越南居留權(quán)的外國(guó)人，能在越南購(gòu)買(mǎi)土地。即使外國(guó)人符合以上條件，他們也需要遵守一些特定的規(guī)定，比如，外國(guó)人只能在越南購(gòu)買(mǎi)用于自己居住或業(yè)務(wù)用途的土地等。

德哥的朋友們卻高興不起來(lái)。他們?cè)?017年、2018年，每個(gè)人都買(mǎi)了幾套房，有人甚至買(mǎi)了四五套，總共花了四五百萬(wàn)元，“即便在這些年里，這些房子漲了30%，但房子沒(méi)有房本?！?/p>

德哥告訴市界，持有中國(guó)新護(hù)照，只能與一些房地產(chǎn)公司簽50年長(zhǎng)租合同，沒(méi)有房產(chǎn)證。

“產(chǎn)權(quán)在別人手里，如果開(kāi)發(fā)商偷偷拿去抵押，買(mǎi)家沒(méi)有任何保障。”德哥說(shuō)，這也就導(dǎo)致房子不好賣(mài)，再疊加大家對(duì)越南房地產(chǎn)的信心不足，“這房子相當(dāng)于有價(jià)無(wú)市了?！?/p>

▲（圖/視覺(jué)中國(guó) 下龍灣）

難過(guò)的，還有那些購(gòu)買(mǎi)了越南旅游地產(chǎn)的中國(guó)買(mǎi)房客們。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，主要集中在越南的旅游城市，比如下龍灣、芽莊、富國(guó)島等。以富國(guó)島一塊100平方米的土地上建的三四層的shop house為例，“如果有人在2022年年初，花三四百萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)這個(gè)項(xiàng)目，那現(xiàn)在打七折都賣(mài)不出去?！毖Τ嬖V「市界」。

市界了解到，越南房地產(chǎn)商暫停的1200個(gè)房地項(xiàng)目中，有不少就是旅游地產(chǎn)?！耙恍┎回?fù)責(zé)任的中介，跟投資客說(shuō)這些房子蓋好后很好出租，租金也很高，但投資人買(mǎi)了地之后，可能連房都交不了?！毖Τ袊@道，在越南買(mǎi)房，也有很多坑。

即便如此，也還是有不少人來(lái)到越南。這其中當(dāng)然不僅僅是中國(guó)買(mǎi)房客。這些年，薛超看到的，是人均消費(fèi)200元的海底撈，從來(lái)都是爆滿的景象。他看到的，還有胡志明和河內(nèi)豪華餐廳里，進(jìn)進(jìn)出出的外國(guó)人在增多?！安还苣愠胁怀姓J(rèn)，越南的火熱是實(shí)際存在的?！?/p>

然而那暫停的1200個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，卻給這個(gè)火熱的場(chǎng)景投下了一抹陰影。

（文中宋楓、郭逍、剛哥、德哥為化名。）