文 / 巴九靈

近期，上海樓市接連上演著各種魔幻的故事。

新房市場(chǎng)上演著瘋狂“打新”的故事。

【資料圖】

最知名的是豪宅云錦東方只要買到就能躺賺2000萬(wàn)，認(rèn)購(gòu)現(xiàn)場(chǎng)熱鬧非凡，“一日夫妻”“黃牛出沒”接踵而至，甚至驚動(dòng)了警方介入調(diào)查。

二手房市場(chǎng)的故事則有些苦澀。

一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴小巴：某位業(yè)主將上百位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人拉到一個(gè)群里，業(yè)主每天在群里發(fā)紅包，拼命鼓勵(lì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人把自己的房子推薦出去。

此外，在中介公司內(nèi)網(wǎng)，可以看到不少二手房的掛牌價(jià)一降再降，比如某豪宅三月初掛牌價(jià)3200萬(wàn)，之后接連不斷降價(jià)，降50萬(wàn)、降19萬(wàn)、降31萬(wàn)、降70萬(wàn)、降50萬(wàn)，共計(jì)降價(jià)220萬(wàn)。

魔幻的上海樓市現(xiàn)狀，如同一面鏡子，折射出當(dāng)前房地產(chǎn)的局促不安。

房東與買家進(jìn)入博弈狀態(tài)

近日，小巴在與多位上海的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、中介人士，以及房地產(chǎn)行業(yè)專家交流中，頻頻聽到一句話——“房東與買房者進(jìn)入博弈狀態(tài)”。

“再等一等，或許就能用低于預(yù)期的價(jià)格，買到心儀的房子?！边@是當(dāng)前上海二手房市場(chǎng)買房者的心態(tài)。

鏈家三林店M店經(jīng)理梁超告訴小巴，他接觸的一位客戶從年初開始看房，看中了一套掛牌價(jià)470萬(wàn)，面積70平米的房子，無(wú)奈預(yù)算不夠。沒想到到了5月，二手房?jī)r(jià)格由于各種原因出現(xiàn)了下降，他最終以443萬(wàn)成交了此前掛牌價(jià)470萬(wàn)的“心儀情房”。

梁超表示，近期能成交的房子，基本是屬于業(yè)主目的明確，比如必須要買房或者是置換，所以愿意降一些價(jià)格才能成交。面對(duì)這種情況，買家則表示愿意再等等，他們做決定的時(shí)間周期被拉長(zhǎng)?！耙酝山灰粋€(gè)客戶的平均周期為半個(gè)月到一個(gè)月，如今拉長(zhǎng)至兩個(gè)月甚至三個(gè)月?！?/p>

買家觀望情緒濃厚，這種觀望還有別于過(guò)去的觀望。

“真叫盧俊”創(chuàng)始人盧俊表示，過(guò)去買家觀望，是觀望后市，關(guān)于樓市未來(lái)的預(yù)期到底怎么樣，未來(lái)的房?jī)r(jià)會(huì)如何， 而如今觀望的是到底誰(shuí)能夠降價(jià)到最狠。“在足量的掛牌面前，購(gòu)買者頗有一股選牌的感覺，因?yàn)榭傆蟹繓|等不住，總有人愿意出比想象中底線價(jià)格更低的價(jià)格。”

相比之下，賣家的心態(tài)復(fù)雜得多，情況也各不相同。

急于出售者，有之。部分業(yè)主由于急需用錢、想去一手市場(chǎng)“打新”、急著換改善房，迫于無(wú)奈會(huì)多次降價(jià)賣房。

上海康開房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理秦毅告訴小巴，一位客戶急于跨區(qū)“打新”，將手中市場(chǎng)價(jià)370萬(wàn)的房子降價(jià)60萬(wàn)賣了出去。“4—5月以來(lái)，那些急于出手的業(yè)主一般會(huì)選擇降價(jià)5%來(lái)賣掉手中的房子?！?/p>

見形勢(shì)不佳，索性放一放的業(yè)主，有之。

多位中介人士告訴小巴，部分業(yè)主見形勢(shì)不佳，降價(jià)都難賣，于是選擇先緩一緩?！坝械姆繓|心態(tài)也很好，如果對(duì)方砍價(jià)太厲害，也不會(huì)去賣，畢竟現(xiàn)在只是行情不好，并不是到了要拋盤的地步?！逼渲幸晃恢薪槿耸空f(shuō)道。

不過(guò)，在這樣的特殊博弈階段，賣房難度在增加，一些人的買房計(jì)劃也因此被打亂。

比如，梁超告訴小巴，他一位客戶的母親年紀(jì)大了，腿腳不便，所以他希望盡快賣掉手中的無(wú)電梯舊房，去換一處帶電梯的改善房，已降價(jià)多次，甚至已低于市場(chǎng)價(jià)，至今未能售出。

秦毅則說(shuō)到另一種現(xiàn)象，一位客戶計(jì)劃賣掉手中的房子，購(gòu)入一套改善型二手房，新房已看好并付了定金。不料行情下滑，手中的房子一直無(wú)人接手，最終導(dǎo)致他無(wú)法按時(shí)交錢買下改善房，違約賠掉了定金?！斑@種情況我們碰到好幾例，這種情況過(guò)去很少出現(xiàn)。”

上海二手房量?jī)r(jià)齊跌

由于新房有限價(jià)政策，二手房市場(chǎng)更能反映樓市的真實(shí)需求和行情?！军c(diǎn)擊此處，領(lǐng)取>>>地產(chǎn)鏈周期復(fù)盤及策略研究報(bào)告】

從4月以來(lái)，這張“晴雨表”從陰晴不定到如今陰雨綿綿，從數(shù)據(jù)上來(lái)看，便是量?jī)r(jià)齊跌。

先看交易量，來(lái)自上海網(wǎng)上房地產(chǎn)的官方數(shù)據(jù)顯示，3月二手房成交23646套，環(huán)比增長(zhǎng)24%，4月成交17334套，環(huán)比下跌26.69%，5月成交15300套，環(huán)比跌11.73%。

很明顯，3月高峰過(guò)后，便出現(xiàn)下滑趨勢(shì)。

“4月—5月以來(lái)，每個(gè)月二手房的交易量平均出現(xiàn)了20%的下滑。”秦毅深有感觸，其公司是上海奉賢新城除鏈家之外的第二大房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，該公司的二手房交易數(shù)據(jù)也是市場(chǎng)走勢(shì)的一面鏡子。

二手房的價(jià)格也在下跌，58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示，5月份上海的121個(gè)板塊中，二手房房?jī)r(jià)上漲的僅有27個(gè)，剩余80%區(qū)域的房?jī)r(jià)處于下跌態(tài)勢(shì)。

據(jù)“真叫盧俊”方面走訪上海多個(gè)區(qū)域的二手房市場(chǎng)，得出的結(jié)論也與之接近。其中，市區(qū)老破小，降價(jià)空間在10萬(wàn)—20萬(wàn)左右；而上海老牌豪宅可能降更多，一般為5%—10%，據(jù)4-5月的成交記錄顯示，降價(jià)空間在68萬(wàn)—400萬(wàn)；此外五大新城的降價(jià)幅度普遍集中在5%，最高10%。

量?jī)r(jià)齊跌背后的真實(shí)原因

二手房量?jī)r(jià)齊跌，原因何在？

58安居客研究院院長(zhǎng)張波從買房者的角度，分析了當(dāng)前二手房需求較冷背后的原因——剛需入市謹(jǐn)慎，而改善需求想換房并不容易，再加上那些有實(shí)際購(gòu)房需求的人群卻很難入市。

1.首套剛需入市謹(jǐn)慎度提升，由于今年總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境不確定性增大，加之不少年輕群體的就業(yè)壓力存在，導(dǎo)致首套房需求總體有所減少，即使是父母長(zhǎng)輩可以在首付上給年輕人有大力支持，但受到裁員等外部事件影響，自身會(huì)擔(dān)心未來(lái)還貸壓力，入市表現(xiàn)謹(jǐn)慎。

2.改善需求的政策門檻較高。上海目前還是“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策，對(duì)于換房的改善需求非常不友好，賣一買一，首付還是要按二套標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)房貸利率也高，尤其是首付比例高，導(dǎo)致改善需求入市的難度依然在，加之經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素?cái)嚁_，改善需求難以得到有效滿足。

3.限購(gòu)等限制性政策導(dǎo)致有實(shí)際購(gòu)房需求人群難入市，由于上海目前依然執(zhí)行嚴(yán)格的5年社保要求，加之單身非滬籍（臨港除外）無(wú)法買房，這類政策下一步的有效優(yōu)化，將有利于自住需求有效入市。

同時(shí)，盧俊指出了另外幾個(gè)重要原因——掛牌量激增，購(gòu)買力不足，且被一手房分流。

梁超告訴小巴，當(dāng)前家內(nèi)網(wǎng)的掛牌量高達(dá)14.4萬(wàn)，而正常情況在11萬(wàn)—12萬(wàn)套左右，幾乎多了25%，這是一個(gè)龐大的數(shù)據(jù)。

掛牌量激增，導(dǎo)致二手房的帶看量被稀釋?！捌骄總€(gè)小區(qū)，以往每周會(huì)有5—10組的帶看量，如今每周僅2—3組，有的甚至沒有?！绷撼f(shuō)道。

一方面掛牌量在上漲，另一方面購(gòu)買力卻不足。盧俊分析了購(gòu)買力不足背后的原因：經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不佳，整體有錢人減少；過(guò)去三年疫情，部分老外離開了上海，以及年輕人流入上海的數(shù)量并不多。

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年年末，上海市常住人口為2475.89萬(wàn)人，相比2021年減少13.54萬(wàn)人，為近五年來(lái)首次下滑。

這時(shí)，還有一撥人正在涌向一手房市場(chǎng)。盧俊稱，因?yàn)橄迌r(jià)政策以及品質(zhì)原因，現(xiàn)在在上海買一手房有很大優(yōu)勢(shì)，也有不少上海購(gòu)買力存在賣掉二手去買一手的情況。另一方面，土地市場(chǎng)又非常需要以及維持比較好的一手房樓市，未來(lái)的土地供應(yīng)量也會(huì)比較大。

因此，他預(yù)估未來(lái)上海二手房的供應(yīng)量還會(huì)維持高位，只要供應(yīng)量一直下不去，二手房市場(chǎng)就不會(huì)快速回暖，未來(lái)兩年上海整體樓市也不大會(huì)有特別熱的情況。

上海一手房也在兩極分化

上海豪宅云錦東方的打新熱轟動(dòng)全網(wǎng)，給人一種幻覺——上海的一手房市場(chǎng)極其火爆。

也并非如此，來(lái)自上海網(wǎng)上房地產(chǎn)的官方數(shù)據(jù)顯示，5月上海新房成交6335套，環(huán)比下降了20.95%，比二手房的下降量還要大，當(dāng)然特殊點(diǎn)在于，這與一手房的供應(yīng)有一定的關(guān)系。

而且，也并非每個(gè)新開樓盤都熱鬧非凡。張波稱，一手房市場(chǎng)的分化也很明顯，比如5月底開的4個(gè)樓盤中，有兩個(gè)直接日光，另兩個(gè)外圍區(qū)域的樓盤降溫就比較明顯，其中位于臨港的一個(gè)項(xiàng)目，開盤404套房源，只賣掉50套。“有些區(qū)域滯銷的情況是非常明顯的?！?/p>

盧俊也表示，上海新房被輿論關(guān)注較多，看起來(lái)很熱，但觀測(cè)下來(lái)火熱的都是個(gè)案，外環(huán)的剛需類產(chǎn)品的市場(chǎng)表現(xiàn)并不好。

“一手房的一個(gè)特殊情況是外地購(gòu)買力的匱乏，最近幾年伴隨著杭州蘇州的搶人大戰(zhàn)，很多在上海的外地年輕人也存在流失情況，而且上海外地買房的門檻屬于全國(guó)最高門檻，所以一手房的主力供應(yīng)五大新城的購(gòu)買力沒那么多?！?/p>

此外，上海派房咨詢創(chuàng)始人王峰也指出，那些地處遠(yuǎn)郊，幾乎沒有套利空間的新房，就會(huì)賣得比較慢。“實(shí)際上大家還是在為確定性買單，是在為一個(gè)確定的套利空間付費(fèi)?！?/strong>

打新成功即可躺賺2000萬(wàn)的房子畢竟是極端個(gè)案，隨著如今土拍聯(lián)動(dòng)價(jià)的上升，二手房?jī)r(jià)格的下行，兩者之間倒掛差價(jià)正在逐步減少。

“即使當(dāng)下二手房的行情并不好，但大家對(duì)新房的投資需求依然在。如果政策放松，房子的購(gòu)買力甚至?xí)丛床粩啾粍?chuàng)造出來(lái)，最核心的還是信心問題。”王峰說(shuō)道。

一線城市的限購(gòu)政策可能放開嗎？

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2023年以來(lái)，百余城已推出房地產(chǎn)調(diào)控政策超250次。

二線城市成為本輪松綁政策的主力軍，不乏熱度較高的城市如杭州、南京、合肥、廈門等城市對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行了優(yōu)化。

在歷次樓市周期中，政策寬松往往自三四線城市率先發(fā)起，此后二線城市逐步加入陣營(yíng)，最后一線城市的動(dòng)向走勢(shì)備受關(guān)注。

上周，中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)刊發(fā)《一線城市房地產(chǎn)限購(gòu) 應(yīng)適時(shí)優(yōu)化調(diào)整》一文，引起轉(zhuǎn)發(fā)和熱議。甚至這篇文章被認(rèn)為是采取必要放松措施的提前吹風(fēng)。

在房地產(chǎn)始終未見起色的今天，以上海為首的一線城市有可能放開限購(gòu)等政策嗎？或者是否有必要放開限購(gòu)政策？

盧俊表示，他支持適當(dāng)放松，因?yàn)橐痪€城市的限購(gòu)不是嚴(yán)，而是非常地嚴(yán)格，就上海來(lái)說(shuō)，外地人買房的門檻算是無(wú)比地高了，需要五年社保+已婚，這種限購(gòu)政策屬于比較罕見了。

他說(shuō)到，從目前的趨勢(shì)來(lái)看，適度放松也不會(huì)造成行業(yè)的快速反彈，因此政策上應(yīng)該也沒太多的顧慮。“對(duì)一線樓市的適度放松，有助于提升城市信心，現(xiàn)在樓市太需要信心了，特別是一線城市的象征性非常重要。”

關(guān)于具體的放松方向，盧俊指出：對(duì)于改善需求，可以放松，唯一一套住宅置換認(rèn)房不認(rèn)貸，對(duì)于特性區(qū)域的放松，比如上海的五大新城，以及對(duì)于二手房稅費(fèi)的減免，這些政策都可以作為考量。

對(duì)此，張波也有類似觀點(diǎn)，他認(rèn)為，目前一線城市存在部分放開限購(gòu)的可能性，例如對(duì)于上海的五大新城可以在限購(gòu)層面進(jìn)行放松，直接降低社保年限要求，但對(duì)于中心城區(qū)保持現(xiàn)有的限購(gòu)強(qiáng)度，通過(guò)降低門檻、分層放松的精細(xì)化操作方式，更有利于對(duì)市場(chǎng)精準(zhǔn)調(diào)控。

總體來(lái)說(shuō)，三四線城市已無(wú)必要限購(gòu)，二線城市逐步放開限購(gòu)，而一線城市則更謹(jǐn)慎。“因?yàn)橐痪€城市的限購(gòu)放松并不單一只影響本城，一線城市的房子對(duì)投資性需求有很強(qiáng)吸引力，一旦限購(gòu)全面放開，自住和投資的需求都有可能快速抬頭?！?/p>

限購(gòu)政策松緊度與市場(chǎng)冷熱直接相關(guān)。張波認(rèn)為，一線城市樓市自二季度以來(lái)呈現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì)，具體還需要在6月持續(xù)觀察，一線城市的降溫折射出購(gòu)房者心態(tài)的變化，需要提前關(guān)注。

“一旦一線城市市場(chǎng)出現(xiàn)大面積降溫，對(duì)全國(guó)樓市都可能形成信號(hào)性影響。”他說(shuō)道。