網(wǎng)紅盤的入市總能引發(fā)關(guān)注，能否給平淡的深圳樓市濺起一些“水花”？

【資料圖】

近日，深圳網(wǎng)紅豪宅盤——海德園A區(qū)入市，計(jì)劃推售237套住宅，最終，664批購(gòu)房者完成了200萬(wàn)元/套的意向保證金凍結(jié)，成功入圍搖號(hào)選房環(huán)節(jié)。

6月12日，海德園正式選房。有網(wǎng)友爆料稱，截至當(dāng)天下午18點(diǎn)10分，237套房源全部售完，實(shí)現(xiàn)“日光”。

據(jù)悉，這其實(shí)是海德園項(xiàng)目第三次開(kāi)盤。2021年11月、2022年5月，海德園兩次開(kāi)盤，分別推出181套住宅、239套住宅，單套總價(jià)均在1000萬(wàn)元以上，兩次也都獲得了“當(dāng)日告罄”的成績(jī)。不過(guò)，像海德園這樣的熱銷樓盤并不是當(dāng)下深圳樓市的常態(tài)。海德園之所以熱銷，或與該樓盤一、二手房?jī)r(jià)嚴(yán)重倒掛相關(guān)。據(jù)中介測(cè)算，以海德園本次推售的面積最小的戶型計(jì)算，只要能買到，以周邊同等樓盤價(jià)位計(jì)算，一、二手房?jī)r(jià)差在600萬(wàn)左右。

并不是當(dāng)下深圳樓市的常態(tài)

市場(chǎng)信息顯示，海德園A區(qū)237套住宅近日獲批預(yù)售，建面約86-161平方米，備案均價(jià)約每平方米12.6萬(wàn)元，單套總價(jià)在1049萬(wàn)-2063萬(wàn)之間，毛坯交付。隨后，海德園公示購(gòu)房人名冊(cè)及入圍積分。名冊(cè)顯示，此次入圍公證搖號(hào)選房的積分為52.5分，入圍并完成意向保證金凍結(jié)的客戶總數(shù)為664批，中簽率僅35.7%。海德園也成為今年以來(lái)深圳首個(gè)需要積分搖號(hào)選房的樓盤。

實(shí)際上，這已經(jīng)是海德園項(xiàng)目第三次開(kāi)盤。2021年11月、2022年5月，海德園兩次開(kāi)盤，兩次都“當(dāng)日告罄”。6月12日，海德園正式選房。市場(chǎng)信息顯示，海德園此次推出的房源當(dāng)日全部售罄（最終結(jié)果以開(kāi)發(fā)商公布為準(zhǔn)）。不過(guò)，從海德園本次最低入圍積分52.5分來(lái)看，這一分值并沒(méi)有超過(guò)前兩批次。

曾參與海德園打新的購(gòu)房者對(duì)記者表示，關(guān)注海德園的主要原因系優(yōu)質(zhì)學(xué)位以及該項(xiàng)目定價(jià)與周邊二手房存在較大價(jià)差。

記者采訪海德園附近的幾位房產(chǎn)中介經(jīng)理得知，目前安托山片區(qū)在售的二手房小區(qū)成交價(jià)普遍比海德園A區(qū)要高，周邊的二手房實(shí)際成交價(jià)格仍突破每平方米15萬(wàn)元。據(jù)悉，安托山片區(qū)與海德園僅一路之隔的萬(wàn)科瑧山府二手房掛牌均價(jià)在20萬(wàn)元/平方米左右，錦廬花園和天健公館的二手房掛牌均價(jià)在17~20萬(wàn)元/平方米，樓齡稍長(zhǎng)的雅福居（2010年建成）掛牌均價(jià)也在15~17萬(wàn)元/平方米。

“與2020年相比，安托山片區(qū)的業(yè)主掛牌價(jià)格出現(xiàn)一定的下跌，而且也沒(méi)那么好賣。”該片區(qū)一位房產(chǎn)中介經(jīng)理如是說(shuō)。與此同時(shí)，記者發(fā)現(xiàn)，在一些投資客的微信交流群內(nèi)，討論熱度也已大不如前。一些投資客表示，豪宅熱銷只是個(gè)案，不能代表整個(gè)市場(chǎng)，并不是當(dāng)下深圳樓市的常態(tài)。

參考價(jià)調(diào)整傳聞近兩月，房?jī)r(jià)變化不大

從去年至今，深圳新房市場(chǎng)“日光”的情況已經(jīng)少之又少。在海德園之前，今年以來(lái)，深圳唯一一個(gè)開(kāi)盤當(dāng)日告罄的樓盤是龍崗區(qū)的半山御景項(xiàng)目，而其當(dāng)日告罄的主要原因，是現(xiàn)房銷售，復(fù)式的實(shí)用率高。

在3月經(jīng)歷“小陽(yáng)春”之后，深圳樓市似乎有所降溫。

深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)最新數(shù)據(jù)顯示，5月深圳二手住宅成交量為2788套，環(huán)比下降12.66%，連續(xù)第二個(gè)月環(huán)比下降。深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，5月新房住宅成交2787套，環(huán)比下降20.5%。與此形成鮮明對(duì)比的是，今年3月深圳二手住宅過(guò)戶量達(dá)到3949套，接近2021年2月的水平，二手房網(wǎng)簽量更逼近5000套，趨近深圳樓市的“榮枯線”。

值得一提的是，4月底深圳二手房參考價(jià)調(diào)整傳聞至今已接近兩個(gè)月的時(shí)間，曾經(jīng)業(yè)內(nèi)有人認(rèn)為參考價(jià)政策如若調(diào)整，會(huì)給市場(chǎng)尤其是房?jī)r(jià)帶來(lái)大波動(dòng)，但實(shí)際上房?jī)r(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)明顯變化。

樂(lè)有家研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，從成交量來(lái)看，這一個(gè)多月以來(lái)并沒(méi)有大起伏，反而在經(jīng)過(guò)今年3月和4月的高峰期后略有回落。參考價(jià)政策調(diào)整傳聞給市場(chǎng)帶來(lái)的提振效果有限，購(gòu)房者需要更多的信心激勵(lì)。在5月深圳成交的二手房源里，34.5%的房源價(jià)格低于參考價(jià)成交，與政策調(diào)整傳聞前相比反而上漲了3.4%。

此外，結(jié)合實(shí)際成交價(jià)來(lái)看，5月深圳二手房?jī)r(jià)環(huán)比下跌3%。可見(jiàn)參考價(jià)政策調(diào)整傳聞并未刺激房?jī)r(jià)出現(xiàn)大漲，業(yè)主報(bào)價(jià)上也更加理性，超九成片區(qū)5月掛牌價(jià)環(huán)比下滑。

在成交量下滑的背景下，深圳二手房掛牌量持續(xù)走高。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月12日，深圳二手房掛牌量增至54236套，創(chuàng)今年以來(lái)掛牌量新高。有分析人士表示，當(dāng)前掛牌量的持續(xù)升高，歸根到底還是當(dāng)前樓市的恢復(fù)仍處于一個(gè)漫長(zhǎng)而緩慢的過(guò)程，尤其是市場(chǎng)信心的恢復(fù)并沒(méi)有預(yù)期的那么好。