作為廣州此次出讓地塊中“最核心”的宅地，天河區(qū)員村一橫路地塊與珠江新城東區(qū)僅一路之隔，在推出之時(shí)便吸引市場(chǎng)關(guān)注。

(資料圖)

據(jù)網(wǎng)傳參拍名單，該地塊吸引了包括保利、中海、華潤(rùn)、招商、越秀、建發(fā)等央國(guó)企，還吸引了美的置業(yè)、嘉達(dá)等民企參拍。

地塊起始價(jià)為19.0046億元，樓面起價(jià)49810元/平方米，即便0溢價(jià)也已躋身廣州市涉宅地塊成交樓板價(jià)TOP 7。

在正式競(jìng)價(jià)開始前，25家房企在近三小時(shí)的30輪競(jìng)價(jià)后將這塊地送至搖號(hào)，溢價(jià)15%至21.8552億元成交，樓面價(jià)達(dá)到了57281元/平方米，躋身全市第二，也是天河區(qū)的“新地王”，僅次于越秀南地塊（6.3329萬(wàn)元/平方米）。

最終，佛山市南海雅置投資有限公司（保利發(fā)展）幸運(yùn)中簽員村地塊。

“稀缺性”是員村一橫路地塊吸引多家房企競(jìng)爭(zhēng)的重要因素。據(jù)克而瑞廣佛區(qū)域統(tǒng)計(jì)，近十年天河區(qū)僅供應(yīng)了29塊地，其中25宗位于發(fā)展相對(duì)落后的天河北和東圃板塊。上述地塊所處的員村板塊則多年未上新，舊改推進(jìn)也相對(duì)較慢。

該地塊自身素質(zhì)也不錯(cuò)，位于珠江新城東部、金融城西區(qū)，再往南隔江相望之處則是琶洲CBD；步行1.5公里距離內(nèi)的地鐵站有天河公園站（21號(hào)線，11號(hào)線及13號(hào)線在建）、白馬崗站(13號(hào)線，在建)；附近有暨南大學(xué)附屬第一醫(yī)院、天河公園、天河區(qū)政府等，地理位置優(yōu)越；臨近的跑馬場(chǎng)被傳將引入高端商場(chǎng)SKP，補(bǔ)齊珠江新城東部高端商業(yè)空缺，有望提升片區(qū)價(jià)值。

圖源：合富研究院

地塊周邊一手新盤稀缺。合富研究院指出，珠江新城近10年僅有零星一手住宅項(xiàng)目供應(yīng)。地塊5公里范圍內(nèi)僅天麟府臻林一盤在售，余貨約20套，售價(jià)高達(dá)15萬(wàn)元/平方米。

地塊附近的二手房則受樓齡、品質(zhì)等因素影響，價(jià)格參差不齊。據(jù)貝殼平臺(tái)，建成時(shí)間超20年的華穎花園小區(qū)今年5月的參考均價(jià)為4.46萬(wàn)元/平方米，同樣高樓齡的白馬花園小區(qū)參考均價(jià)為3.37萬(wàn)元/平方米；建成時(shí)間在2015—2017年的天薈公館參考均價(jià)則為9.52萬(wàn)元/平方米。

不過(guò)，這塊地也存在其短板。

克而瑞廣佛區(qū)域分析師指出，地塊雖與CBD隔街對(duì)望，但周邊舊廠舊村較多，城市界面一般；地塊毗鄰華南快速干線、黃埔大道兩大交通干線，住戶將受噪音困擾。

此外，寸土寸金的天河區(qū)尤其是珠江新城及其臨近地段大型空地極少，員村一橫路地塊面積也僅為1.4萬(wàn)平方米（其中可建設(shè)用地面積約1.13萬(wàn)平方米），體量并不大。克而瑞廣佛區(qū)域認(rèn)為，該地塊純宅地的銷售盈利預(yù)期不高，但方便開發(fā)商“快進(jìn)快出”模式。

合富研究院也指出，該地塊雖然區(qū)位優(yōu)越且周邊物業(yè)購(gòu)置需求強(qiáng)勁，但要求在遠(yuǎn)離華南快速干線一側(cè)配建超2千平方米的幼兒園，使得2棟高層都受到噪音影響，制約了項(xiàng)目產(chǎn)品的溢價(jià)能力以及戶型設(shè)計(jì)自由度。該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，較為合理的開發(fā)形態(tài)為“2棟高層塔樓+底層商業(yè)”。