主持人：魯婧涵

9月27日至28日，鳳凰衛(wèi)視、鳳凰網(wǎng)聯(lián)合多家機(jī)構(gòu)舉辦的“鳳凰灣區(qū)財(cái)經(jīng)論壇2023”將在香港、深圳同步舉辦。廣邀海內(nèi)外政府官員、專家學(xué)者、行業(yè)精英圍繞大灣區(qū)建設(shè)、中國經(jīng)濟(jì)、全球經(jīng)濟(jì)等話題展開討論。在論壇開幕前夕，鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)聯(lián)合中國基金報(bào)推出《灣區(qū)風(fēng)云錄》系列訪談，本期對(duì)話易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)。

(資料圖片)

今年以來，中央高級(jí)別會(huì)議多次提及城中村改造問題，誰將在此輪城中村改造中獲益最大？近期，房地產(chǎn)支持性政策密集發(fā)布，現(xiàn)在是買房的好時(shí)機(jī)嗎？

談到城中村改造中房企的機(jī)會(huì)，嚴(yán)躍進(jìn)指出，很多企業(yè)這兩年面臨債務(wù)問題，有些城中村的項(xiàng)目沒有開發(fā)完畢。其他企業(yè)如果有收并購的能力，或者有其他的合作開發(fā)的思路，一定要去研究一下，這兩年出現(xiàn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題的企業(yè)的城中村的項(xiàng)目資源到底是怎么分布的，這里有些合作的機(jī)會(huì)。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，現(xiàn)在買房的時(shí)機(jī)是很好的，且各地差異性不大。因?yàn)楸据喌氖袌?chǎng)調(diào)整基本上是同步的，“都是在此前市場(chǎng)有一輪比較大的降溫的過程中，逐漸地往復(fù)蘇的角度去進(jìn)行的。”

不過，嚴(yán)躍進(jìn)并不認(rèn)為，房地產(chǎn)新政的密集出臺(tái)將會(huì)對(duì)房價(jià)有明顯的提振作用，“現(xiàn)在肯定沒有到政策出了房價(jià)就拉起來。不具備這個(gè)條件。不具備這個(gè)市場(chǎng)基礎(chǔ)。市場(chǎng)議價(jià)的空間、議價(jià)的機(jī)會(huì)肯定還有。 ”

“所以最近購房者看到一些政策是變好的，房價(jià)是不是會(huì)因此這么快拉起來？潛在的可能性可能會(huì)有，但是短期內(nèi)我認(rèn)為還不會(huì)。”嚴(yán)躍進(jìn)說，“為什么？供求關(guān)系還是一個(gè)很重要的因素，不會(huì)說短期內(nèi)供求關(guān)系發(fā)生非常劇烈的變化，它是一個(gè)緩慢的過程?！?/p>

以下為直播對(duì)話精要：

01

嚴(yán)躍進(jìn)：降低首付政策的市場(chǎng)效果可能會(huì)更大

《灣區(qū)風(fēng)云錄》：從7月27日政治局會(huì)議到7月31日國常會(huì)，中央及地方密集表態(tài)出臺(tái)房地產(chǎn)支持性政策，您認(rèn)為這些政策信號(hào)有哪些特點(diǎn)？它們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持力度有多大？

嚴(yán)躍進(jìn)：這些政策信號(hào)有一個(gè)時(shí)代的背景要注意，就是當(dāng)前的一些政策都要跟整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的環(huán)境等結(jié)合在一起。整個(gè)房地產(chǎn)要跟宏觀經(jīng)濟(jì)掛鉤，這一點(diǎn)是有別于我們單純認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)最近可能有壓力等等。

我們要理解各個(gè)部門減稅的政策、激活內(nèi)需的政策包括防范金融風(fēng)險(xiǎn)的政策跟房地產(chǎn)肯定有很密切的關(guān)系，這是我們理解當(dāng)前政策很重要的一點(diǎn)。同時(shí)這次一線城市也積極表態(tài)，這充分說明一線城市對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的重視程度，也說明一線城市整體上來講政策寬松的可能性比較大?？傮w上來講，我認(rèn)為這次政策信號(hào)很強(qiáng)，應(yīng)該是疫情以來力度最大的政策方面的一些信號(hào)。

《灣區(qū)風(fēng)云錄》：我們先從住建部的新政談起，住建部近日明確了樓市政策優(yōu)化的方向，提出了支持剛性和改善性住房需求，降低首套房首付比例和貸款利率，改善性住房換購稅費(fèi)減免，個(gè)人住房貸款認(rèn)房不認(rèn)貸等政策措施，您認(rèn)為這些政策將如何影響不同城市、不同類型、不同價(jià)格段的房源供求和價(jià)格走勢(shì)呢？

嚴(yán)躍進(jìn)：住建部的政策內(nèi)容充分體現(xiàn)了對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持，尤其里面講的金融、稅費(fèi)方面的一些政策，這些政策實(shí)際上此前已經(jīng)有過比較大規(guī)模的推進(jìn)，但有些地方可能政策還沒有完全落實(shí)，還要進(jìn)一步繼續(xù)去落實(shí)。比如內(nèi)蒙古赤峰最近提了要落實(shí)住建部的政策，推行認(rèn)房不認(rèn)貸。

從實(shí)際反饋情況來講，我認(rèn)為降低首付政策的市場(chǎng)效果可能會(huì)更大。為什么？老百姓現(xiàn)在買房其實(shí)收入狀況方面還是有所制約的，所以降低首付方面的政策應(yīng)該效果會(huì)更加明顯。同時(shí)，房貸利率今年討論也比較多，很多地方也降到比較低的一個(gè)水平，客觀上來講能減少月還貸的一些壓力。

對(duì)不同城市、不同類型、不同的價(jià)格段的市場(chǎng)的一些影響，我認(rèn)為從空間上來講，降低首付、降低利率等等在大城市的空間相對(duì)要更大，大城市對(duì)市場(chǎng)的敏感度更強(qiáng)，市場(chǎng)效果更加積極顯現(xiàn)。

其實(shí)我認(rèn)為可能現(xiàn)在一些政策還沒有完全出，但是有一點(diǎn)你這個(gè)思路是應(yīng)該有的，就像主持人剛才講的，對(duì)哪一類的購房需求影響可能會(huì)大一點(diǎn)？如果涉及到貸款政策變化，剛需的可能有影響，改善型的影響可能要更大。

02

新政出臺(tái)房子漲價(jià)？嚴(yán)躍進(jìn)：短期還不會(huì)

不能簡(jiǎn)單地用過去的邏輯去理解市場(chǎng)