青島市城陽區(qū)天泰城。白珍亮/攝

一邊是不斷下跌的成交量價(jià)，一邊是保持高位掛牌總量，青島的二手房正在經(jīng)歷“冰火兩重天”。

【資料圖】

近期，一則“青島業(yè)主免費(fèi)送房”的消息在網(wǎng)上流傳，引發(fā)較大關(guān)注。

據(jù)了解，這套“免費(fèi)贈(zèng)送”的房源位于城陽區(qū)天泰城奧園組團(tuán)。該業(yè)主于2019年購置了一套總價(jià)140萬元的二手房，如今房子市值僅有89萬多元，而業(yè)主還欠90多萬元銀行貸款。

8月25日，經(jīng)實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，天泰城由青島本土房企天泰集團(tuán)開發(fā)，分七個(gè)區(qū)，房源超過4000套，戶型從50~200平方米不等。其中，奧園是天泰城最早的組團(tuán)，由于奧園交付時(shí)帶精裝修和自供暖，當(dāng)時(shí)受到了很多在青投資的韓國客商的追捧，是青島最早的韓國客商集中居住區(qū)。

目前，天泰城也是城陽區(qū)二手房交易最活躍的區(qū)域之一，市場低迷期二手房月成交量依然可以保持30~40套，周邊二手房門店超過20家。貝殼平臺(tái)顯示，截至8月25日，天泰城奧園二手房掛牌量為116套，而整個(gè)天泰城二手房掛牌量為684套。

天泰城周邊二手房門店。白珍亮/攝

“天泰奧園二手房價(jià)格出現(xiàn)下挫，除了跟樓市大行情有關(guān)外，跟小區(qū)本身的一些特質(zhì)也密不可分，比如建成年代久遠(yuǎn)、自供暖難以滿足當(dāng)下市場需求?！币晃荒壳霸谔焯┏墙?jīng)營一家品牌二手房中介門店且有著近20年經(jīng)驗(yàn)的地產(chǎn)從業(yè)者劉杰說，不僅是天泰城，實(shí)際上在膠州、即墨等區(qū)域，不少2018年~2019年入手的二手房都出現(xiàn)了“跌掉首付”甚至資不抵債的情況，這是共性。

那么，“免費(fèi)贈(zèng)送”是否意味著青島會(huì)出現(xiàn)大面積棄房斷供現(xiàn)象？對此，劉杰認(rèn)為，“免費(fèi)送房”事件本身是一個(gè)案，并不代表市場上的房產(chǎn)都處于無流動(dòng)性或無人問津的境況，有些性價(jià)比高的房源成交依然很快。房子低于市場價(jià)出售，跟業(yè)主的負(fù)債情況和房屋出售急迫程度有關(guān)，“免費(fèi)送房”的業(yè)主可能急于解決債務(wù)問題，甚至有“賭氣”的成分，同樣是資產(chǎn)貶值，其他人可能選擇“轉(zhuǎn)售為租”。

實(shí)際上，這幾年，準(zhǔn)備出售房子的青島房東們，正在被迫進(jìn)入一種競相降價(jià)的“比賽”中。

李滄區(qū)萬年泉路的一家二手房門店負(fù)責(zé)人李先生說，青島大部分區(qū)域的二手房售價(jià)都降了，區(qū)別也只是在于降了多少，“品質(zhì)好的小區(qū)降得不多，品質(zhì)差的、一般的小區(qū)降得都比較多。”

李先生表示，自己前段時(shí)間剛經(jīng)手成交的一套位于李滄東部的萬科如園房源，當(dāng)初業(yè)主花180多萬元購買后又進(jìn)行了精裝修改造，如今，還了幾年房貸后卻發(fā)現(xiàn)難以脫手。最終，該套房源在掛牌價(jià)上多次降價(jià)后以175萬元成交，低于業(yè)主當(dāng)初的購房價(jià)。

不僅是萬科如園，周邊新城香溢紫郡、卓越皇后道項(xiàng)目近期二手房價(jià)格都出現(xiàn)了松動(dòng)，新城新城香溢紫郡有套二房源報(bào)價(jià)只有18000元/平方米，而去年同期該小區(qū)二手房成交價(jià)超22000元/平方米。

房價(jià)大幅下跌的現(xiàn)象，在西海岸、膠州、藍(lán)谷等地更甚。近期，西海岸維多利亞灣的一套二居室成交價(jià)5800元/平方米，頗受外界關(guān)注。據(jù)了解，維多利亞灣首期開盤價(jià)在6000元/平方米左右，2018年高峰期達(dá)到了12000元/平方米，相比巔峰期直接打了“五折”。

“相對于一些一不小心就‘爛尾’的新房，買賣更市場化的二手房交易，更能真實(shí)反饋出購房者與售房者的真實(shí)意愿。”劉杰認(rèn)為，目前來看，購房者的觀望情緒很濃，二手房競爭激烈，生意難做。

一份來青島貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，2023年7月，青島全市二手房共成交5108套，而四個(gè)月前，青島全市二手房成交量為8744套。從國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)看，青島二手房成交價(jià)已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月下跌。

截至8月28日，在貝殼平臺(tái)掛牌的二手房數(shù)量為104540套，不過這一數(shù)據(jù)并非近期沖高：從去年11月份開始，該平臺(tái)青島二手房掛牌量首次突破10萬套大關(guān)后，一直維持在10萬套的高位。

一邊是不斷下跌的成交量價(jià)，一邊是保持高位掛牌總量，青島的二手房正在經(jīng)歷“冰火兩重天”。

其實(shí)，今年春節(jié)過后，青島的二手房市場也有過短暫的回暖。李先生說，當(dāng)時(shí)，其所在的房產(chǎn)中介門店僅2月份1個(gè)月就賣出了十幾套房子。但時(shí)間才過去短短幾個(gè)月，二手房市場已經(jīng)悄然發(fā)生變化。

“從長遠(yuǎn)看，青島樓市包括二手房市場將以‘平穩(wěn)’為主，出現(xiàn)大起大落的可能性不大。”劉杰認(rèn)為，當(dāng)下影響青島樓市的根本問題還是預(yù)期不足，青島樓市政策相對保守，極少出臺(tái)引領(lǐng)性的政策，即使近期再出臺(tái)新政，對市場的拉動(dòng)依然需要觀察。

（應(yīng)受訪者要求 文中劉杰為化名）（白珍亮/發(fā)自山東）