21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者周炎炎 上海報(bào)道 房東的福音來了？

8月29日，一張《關(guān)于召開個(gè)人住房貸款存量利率調(diào)整項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)議的通知》的截圖，進(jìn)一步抬升了居民存量房貸利率下調(diào)的預(yù)期。

(相關(guān)資料圖)

圖中顯示，該銀行擬于8月30日（本周三）召開個(gè)人住房貸款存量利率調(diào)整項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)議，要求數(shù)管部、軟件中心、數(shù)據(jù)中心、測試中心、個(gè)金部/消保部、公司部、網(wǎng)金部等部門參會(huì)。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獨(dú)家了解到，該截圖信息為真，即將召開此次會(huì)議的是國有六大行之一的交通銀行，該會(huì)議由該行零售信貸部牽頭召開。

“總行分管零售與私人業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)總監(jiān)也將出席這個(gè)會(huì)，從重要程度上看非同一般。不過此次會(huì)議也強(qiáng)調(diào)了是內(nèi)部研究會(huì)議，可能尚未有明確監(jiān)管要求下達(dá)。由于居民存量房貸利率因人而異，每座城市的樓市現(xiàn)狀、現(xiàn)行政策、客戶情況、利率結(jié)構(gòu)等又有所不同，各部門協(xié)調(diào)也要一定的時(shí)間，估計(jì)存量房貸利率下調(diào)會(huì)按節(jié)奏循序漸進(jìn)地推進(jìn)?！?/strong>一位接近交行的人士對記者表示。

“說明銀行零售部門或個(gè)貸部門正積極對降低存量房貸利率進(jìn)行工作部署，尤其是此次類似軟件中心和數(shù)據(jù)中心的部門參會(huì)，說明涉及到對存量客戶房貸利率的摸底，以制定更精準(zhǔn)的政策。類似工作表明，當(dāng)前各個(gè)銀行都在積極部署這項(xiàng)工作，進(jìn)而使得降低存量房貸利率的工作不再是口頭上的，而進(jìn)入到論證和實(shí)操階段。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對記者表示。

勢在必行

事實(shí)上，多家銀行同交行一樣正在做相關(guān)預(yù)案。

同樣在8月29日，關(guān)于存量房貸利率調(diào)整，招行行長助理彭家文在該行中期業(yè)績交流會(huì)上表示，從央行的發(fā)聲來看，“鼓勵(lì)和支持”直接變成了“指導(dǎo)”，判斷存量房貸利率下調(diào)勢在必行，是大概率事件。目前來看招行已經(jīng)制定了相應(yīng)的預(yù)案，但還沒有最終的方案。主要考慮是現(xiàn)在有很多因素需要兼顧好。

當(dāng)天下午，在農(nóng)業(yè)銀行2023年中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上，該行副行長林立表示，近期央行明確要指導(dǎo)商業(yè)銀行的有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率，農(nóng)行認(rèn)為，一方面有利于減輕部分存量居民住房貸款客戶的財(cái)務(wù)成本負(fù)擔(dān)，另一方面也有利于商業(yè)銀行平滑提前還款的壓力，有利于平穩(wěn)經(jīng)營。在有關(guān)政策方案明確之后，農(nóng)行將抓緊制定具體的操作細(xì)節(jié)，盡快完成合同文本的準(zhǔn)備，加緊系統(tǒng)改造調(diào)整等方面的工作。

除了農(nóng)行、交行和招行，在此之前，建設(shè)銀行、平安銀行、華夏銀行、中信銀行已經(jīng)就存量房貸利率調(diào)整話題進(jìn)行了回應(yīng)，由于監(jiān)管部門具體的指導(dǎo)方案還沒有出臺(tái)，多數(shù)銀行表態(tài)正在研究，準(zhǔn)備預(yù)案，并積極與監(jiān)管溝通。

在很多有爭議的問題上，“一刀切”是最直接的做法，但這可能并不適用于存量房貸利率調(diào)整。

中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明對記者表示，下調(diào)存量房貸利率不能簡單的“一刀切”?；谫彿繒r(shí)間、購房地點(diǎn)的不同，存量房貸合同的條款也有較大的區(qū)別，需要制定差異化的存量房貸利率調(diào)整方案，延續(xù)“因城施策”的政策思路，但在實(shí)踐中也容易帶來套利空間。此外，一二線城市之間如何調(diào)節(jié)，新老貸款之間如何調(diào)節(jié)，都需要各家銀行基于實(shí)際情況詳細(xì)討論、妥善處理。

有多家銀行在回應(yīng)此問題的時(shí)候提及“因城施策”。

“比如說如何兼顧好因城施策的問題，在因城施策的同時(shí)又怎么考慮好公平性的問題，還有銀行系統(tǒng)能不能支持的問題?！闭行行兄砑椅姆Q。

彭家文表示，這些都特別復(fù)雜，各個(gè)城市、各個(gè)分行不一樣，很多客戶的情況不一樣，都要考慮到?？傮w來看招行會(huì)在央行的指導(dǎo)下按照市場化、法制化的原則穩(wěn)妥地推進(jìn)實(shí)施。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，銀行調(diào)整利率要考慮的內(nèi)容比較多，主要面臨的問題是“差異性和公平性”的問題。從差異性的角度看，各地房地產(chǎn)市場和政策不同，所以降低存量房貸利率也需要有差異操作。但是這樣做會(huì)產(chǎn)生信貸客戶輿情的問題，通俗說就是“為什么他們降低了，我沒有降低”。而從公平性的角度看，可以一碗水端平，但顯然也和各地的房貸市場有差異。這個(gè)問題是目前銀行考慮的內(nèi)容。

高懸于頂?shù)膯栴}

事實(shí)上銀行最為焦灼要不要降存量房貸利率的時(shí)間點(diǎn)是在今年上半年，當(dāng)時(shí)正處于客戶提前還貸高峰，當(dāng)下高峰已過，銀行更焦慮的是凈息差嚴(yán)重收窄，且趨勢還在延續(xù)。

平安銀行方面稱，提前還貸現(xiàn)象行業(yè)內(nèi)從去年底開始上升，從平安銀行來看，提前還貸現(xiàn)象在今年一季度和二季度交界時(shí)期達(dá)到高峰，6、7月已回落到去年三季度的正常水平。華夏銀行行長關(guān)文杰也在業(yè)績發(fā)布會(huì)上表示，今年華夏銀行個(gè)人按揭貸款提前還款與市場總體情況一致，提前還款量同比有所增長，但近兩個(gè)月有所緩解（記者注：也就是說二季末到三季中這段時(shí)間較為平穩(wěn)，高峰期與平安所稱一二季度交界時(shí)期是重合的）。建設(shè)銀行副行長李運(yùn)在業(yè)績發(fā)布會(huì)上說明，近幾個(gè)月建行新受理的提前還款需求總體上已趨于穩(wěn)定，相比4月份的峰值下降了不少。

而銀行凈息差越來越“薄”，越來越成為房間里不可忽視的“大象”。

雖然我們依舊看到各家銀行交出的半年報(bào)大多數(shù)維持凈利潤增長，但多數(shù)是依靠資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大來帶動(dòng)的，可以關(guān)注到的是，大行、股份制銀行們的凈息差已經(jīng)來到相對低位。

上半年農(nóng)業(yè)銀行凈息差為1.66%，較上年下降了24個(gè)基點(diǎn)；建行凈利息收益率為1.79%，同比下降30個(gè)基點(diǎn)；交行2023年上半年凈利息收益率為1.31%，同比下降22個(gè)基點(diǎn)（還原國債和地方債收入免稅實(shí)際在1.53%左右）。招行的凈息差略好一些為2.23%，同比下降21個(gè)基點(diǎn)，較上年全年均下降17個(gè)基點(diǎn)。

金融監(jiān)督管理總局最新公布的商業(yè)銀行二季度監(jiān)管指標(biāo)顯示，商業(yè)銀行上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤1.3萬億元，同比增2.6%，凈息差1.74%，環(huán)比持平，但已連續(xù)兩個(gè)季度低于《合格審慎評(píng)估實(shí)施辦法（2023年修訂版）》中銀行凈息差評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)的滿分水平(1.80%)。

建設(shè)銀行首席財(cái)務(wù)官生柳榮表示，針對存量房貸利率下調(diào)對凈息差的影響，現(xiàn)在測算有一定難度，但總體上會(huì)對銀行的凈息差帶來一定下行壓力。生柳榮還引用了人民銀行近日發(fā)布《2023年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》中的一段表述，即“商業(yè)銀行維持穩(wěn)健經(jīng)營、防范金融風(fēng)險(xiǎn)，需保持合理利潤和凈息差水平”。

生柳榮指出，這個(gè)表述說明，商業(yè)銀行保持一定的利潤和凈息差水平，有助于增強(qiáng)支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)性。從這個(gè)角度來看，政策導(dǎo)向是希望商業(yè)銀行的凈息差能夠保持一個(gè)相對穩(wěn)定的態(tài)勢。建行也希望在凈息差方面采取一些措施，至少使下滑的幅度能夠緩慢一些。

彭家文指出，招行內(nèi)部做了測算，總體分了三種情景來測算：樂觀情景、中性情景和不利情景。從測算的結(jié)果來看總體還是可控的，應(yīng)該還在掌握之中。

他坦言，不要一味地看到負(fù)面的影響，存量房貸利率的調(diào)整也有其正面的影響：第一，存量房貸利率下調(diào)的背景是因?yàn)樘崆斑€貸的量比較大。隨著存量房貸利率的下調(diào)，整個(gè)住房貸款的提前還貸的因素會(huì)有一定程度的消化，反過來會(huì)帶來房貸量的增長；第二，隨著存量房貸利率下調(diào)，一定程度上會(huì)增強(qiáng)客戶的黏度，會(huì)讓對客戶的經(jīng)營進(jìn)一步加深從而對零售業(yè)務(wù)的增長有利。

“然而存量房貸利率調(diào)整對銀行經(jīng)營情況會(huì)有重要影響，因此在制定方案時(shí)也需要更加謹(jǐn)慎，我們認(rèn)為部分銀行將以社會(huì)責(zé)任為導(dǎo)向，或者以留存優(yōu)質(zhì)客戶為目的，自主降低存量房貸利率，方案設(shè)計(jì)上會(huì)更加靈活精準(zhǔn)，既要精準(zhǔn)支持還貸壓力較高的群體，又要避免給本行增加過大的經(jīng)營壓力?！泵髅鞅硎尽?/p>

一位銀行人士對記者表示，今年為支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展銀行貸款增速較高，但上半年放出的很多3-5年中長期貸款其實(shí)把未來一些貸款需求都給前置了，不少貸款利率也在3%左右，處于極低水平，疊加風(fēng)險(xiǎn)暴露的情況，也可能進(jìn)一步影響到未來銀行業(yè)的利潤和不良。

“銀行還是需要留好余糧的。”上述人士稱，從另一個(gè)角度上講，降低存款利率的必要性在逐步增強(qiáng)。